〈종합〉

주어진 보증금·월차임으로 환산보증금을 따져 상가임대차보호법의 각종 보호 규정(갱신요구권 기간상한, 차임증액 한도, 연체 해지 기준, 최우선변제금액, 갱신거절사유)을 옳게 서술했는지 종합적으로 묻는 사례형 문항이다. 주택임대차의 수치(2년, 2기 등)와 헷갈리게 만든 오답이 대부분이다.

• 환산보증금 계산: 보증금 5,000만원 + 월차임 100만원×100 = 1억 5,000만원으로 서울 지역 한도(9억원) 이내여서 법 전면 적용
• 각 선지의 수치·기간을 상가임대차법 조문상 수치(전체기간 10년, 차임연체 3기, 증액한도 5%)와 대조
• 최우선변제금액은 대통령령상 지역별·구간별 기준이므로 문항에 제시된 계산 근거 없이 단정한 선지는 오류로 판정

〈정답 ⑤〉

임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제4호가 정한 갱신거절사유에 해당한다. 임대인은 이를 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

• 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제4호: 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있음
• 이 사유는 건물의 '전부' 전대이든 '일부' 전대이든 모두 거절사유에 포함되므로, 전부를 전대한 경우도 당연히 해당함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(제10조 제2항). 2년이 아니라 10년이다.
• ② ✕ 차임증액청구는 대통령령으로 정한 기준비율(5%)을 초과하지 못한다(제11조 제1항 단서). 월차임 1백만원의 5%는 5만원이므로, 10만원까지 인정된다는 서술은 한도를 잘못 계산한 것이다.
• ③ ✕ 임대인의 해지권은 차임연체액이 '3기'의 차임액에 달할 때 발생한다(제10조 제1항 단서 제1호). 월차임이 1백만원이므로 3기는 3백만원이며, 2백만원은 아직 3기에 이르지 못한 금액이다.
• ④ ✕ 최우선변제를 받을 보증금의 범위·기준액은 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 지역별로 정해지는 것이며(제14조), 문항에 그 구체적 기준액이나 산정 근거가 제시되지 않은 상태에서 2천 5백만원이라는 특정 액수를 단정할 근거가 없다.

〈함정〉

• 차임연체 해지·갱신거절 기준을 주택임대차의 '2기'로 착각하기 쉽다. 상가건물임대차는 '3기'다.
• 계약갱신요구권의 전체 임대차기간 상한을 주택의 '4년(1회 갱신)'이나 임의의 짧은 기간(2년 등)으로 혼동하기 쉽다. 상가는 최초기간 포함 10년이다.
• 차임증액 한도를 계산할 때 기준이 되는 비율(5%)을 놓치고 임의의 금액을 대입하면 오답에 빠진다.