〈종합〉

중개대상물의 물리적 현황과 권리관계를 어느 공적 장부·서류로 확인하는지, 그리고 장부 간 기재가 다를 때 무엇을 기준으로 하는지를 묻는 조사·확인 실무 문항이다.

• ㄱ은 확인서류 짝짓기(경계=지적도 vs 토지대장)로 판단
• ㄴ은 분묘기지권의 등기 없는 성립 특성으로 판단
• ㄷ은 지적도-실제경계 불일치의 원칙·예외 순서로 판단
• ㄹ은 면적 불일치 시 건축물대장 우선 원칙으로 판단

〈정답 ②〉

분묘기지권은 등기 없이 성립하는 관습법상 물권이라 등기사항증명서로는 확인할 수 없고, 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 다르면 건축물대장을 기준으로 정정한다. 이 두 서술만 옳아 ㄴ·ㄹ이 정답이다.

• 분묘기지권은 지상권과 유사한 관습상 물권으로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있어 등기사항증명서에는 기재되지 않으므로 확인이 불가능하다(note-1679, note-1642)
• 건물의 면적·구조 등 물리적 현황은 건축물대장을 기준으로 확인하며, 등기부와 대장의 면적이 다르면 건축물대장 기재를 기준으로 삼는다(note-1642 장부불일치 - 면적)

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 소재지·지목·면적 등은 토지대장으로 확인하지만 경계·형상은 토지대장이 아니라 지적도로 확인한다. 경계 확인 수단을 토지대장으로 잘못 짝지었다.
• ㄷ ✕ 지적도상 경계와 실제경계가 다르면 원칙적으로 지적도상 경계를 기준으로 하고, 지적도 작성 과정의 기술적 착오 등 특별한 사정이 있을 때에 한해 실제경계를 기준으로 삼는다는 것이 판례 태도다. 지문은 원칙과 예외를 뒤바꿔 서술했다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 토지의 소재지, 지목은 토지대장을 통해, 경계 및 형상은 지적도를 통해 확인할 수 있다.
• ㄷ ✎ 지적도상의 경계와 실제경계가 일치하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 지적도상의 경계를 기준으로 한다.

〈함정〉

• 경계는 지적도, 지목·소재지·면적은 토지대장이라는 확인서류 짝짓기를 혼동하기 쉽다 - '경계=지적도' 하나만 정확히 기억하면 나머지는 소재지/지목/면적=토지대장으로 정리된다
• 지적도-실제경계 불일치의 원칙(지적도 기준)과 예외(기술적 착오 시 실제경계)를 뒤바꿔 서술하는 함정 - '특별한 사정이 없는 한'이라는 표현이 붙으면 원칙(지적도)을 가리킨다는 점을 기준으로 삼아야 한다