〈종합〉

보증금 1억2천만원 주택임대차 사례로 대항력의 발생시점, 다세대주택 전입신고 요건, 저당권과의 선후관계, 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 한 문제에서 종합적으로 확인하는 사례형 문항이다.

• 각 선지의 전제(확정일자 유무, 지역, 다세대 여부, 증액시점, 신고일과 저당권등기일의 선후)를 먼저 분리해서 본다
• 대항력은 인도+주민등록 다음 날 0시 발생이라는 기준으로 저당권 등기일과의 선후를 따진다
• 보증금 1억2천만원이 소액임차인 상한을 넘는지 지역별로 대조해 최우선변제 적용 여부를 가린다
• 증액된 보증금 부분은 별도의 대항요건 구비시점으로 취급해 저당권 등기일과 비교한다

〈정답 ④〉

저당권설정등기 후에 임대차 보증금을 증액한 경우, 그 증액분은 저당권 등기 이후에 새로 대항요건을 갖춘 것과 같은 취급을 받는다. 그래서 경매로 주택을 취득한 소유자에게는 원래 보증금은 대항할 수 있어도 증액된 부분은 대항할 수 없다.

• 대항력의 우열은 임대차 전체를 하나로 보지 않고, 각 보증금 부분의 대항요건 구비시점을 기준으로 저당권 등기일과 선후를 따진다.
• 저당권설정 이후에 이루어진 증액계약은 그 증액분에 대한 대항요건 구비시점이 저당권 등기일보다 늦어지는 결과가 된다.
• 따라서 경매로 주택이 경락된 경우 원래 보증금 부분의 대항력은 유지되지만, 증액된 부분은 경락받은 소유자(매수인)에게 대항할 수 없다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 우선변제권은 대항요건(인도+주민등록)만으로는 생기지 않고, 임대차계약서에 확정일자까지 갖춰야 성립한다. 인도와 주민등록만 마쳤다면 대항력은 있어도 경매 시 후순위저당권자보다 앞서 보증금을 받는 우선변제권은 없다.
• ② ✕ 보증금 1억 2천만원은 대구광역시(광역시)의 소액임차인 보증금 상한을 넘는 금액이어서, 애초에 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제권 자체가 인정되지 않는다. 최우선변제액 수치는 그 상한 이하인 소액임차인에게만 적용되는 한도다.
• ③ ✕ 다세대주택은 세대마다 독립된 호수로 구분되어 있어서, 전입신고 시 지번만으로는 특정 세대를 식별할 수 없다. 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정되고, 지번만 기재하고 동·호수를 빠뜨리면 대항력을 얻지 못한다.
• ⑤ ✕ 대항력은 확정일자를 언제 받았는지와 무관하게, 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 신고일이 저당권설정등기일과 같은 날이라면 임차인의 대항력·우선변제 순위기준일은 그 다음 날이므로, 같은 날 등기된 저당권이 임차인보다 앞선다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기지만, 확정일자를 받지 않으면 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 없다.
• ② ✎ 주택 소재지가 대구광역시인 경우 이 임차인은 보증금이 소액임차인 상한을 초과하여 최우선변제권이 인정되지 않는다.
• ③ ✎ 다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번뿐만 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력을 인정받는다.
• ⑤ ✎ 확정일자를 먼저 받은 후 주택의 인도와 전입신고를 하더라도 그 신고일이 저당권설정등기일과 같은 날이면 저당권자가 임차인에 우선한다.

〈함정〉

• 대항력의 발생시기는 '다음 날 0시'라는 점을 놓치면 ⑤처럼 신고일=저당권 등기일이 같은 날인데도 임차인이 우선한다고 착각하기 쉽다
• 최우선변제 요건인 소액임차인 보증금 상한을 확인하지 않고 지역별 최우선변제액 수치만 대입하면 ②처럼 상한 초과 사례에도 최우선변제를 인정하는 오류에 빠진다
• 다세대주택은 동·호수까지 정확히 전입신고해야 대항력이 인정된다는 점(지번만으로는 불인정)을 다가구주택 사례와 혼동하지 않도록 주의

〈현행성〉

현행 주택임대차보호법 시행령 제10조는 소액임차인 보증금 상한과 최우선변제액을 지역별로 상향해, 광역시(대구광역시 포함) 기준 보증금 상한 8,500만원·최우선변제액 2,800만원으로 규정한다. 출제 당시에는 광역시 기준 보증금 상한이 6,000만원, 최우선변제액이 2,000만원이었다. 다만 이 사례의 보증금 1억 2천만원은 출제 당시 기준으로도 현행 기준으로도 광역시 소액임차인 상한을 초과하므로, 어느 시점을 적용하더라도 ②는 틀린 서술이고 정답(④)에는 영향이 없다.