〈종합〉

공인중개사법령 전반(재등록자 처분, 결격사유, 겸직금지, 처벌대상, 중개대상물)을 폭넓게 훑는 종합형 문제로, 각 조문의 세부 요건을 정확히 알고 있는지를 확인한다.

• ①은 제40조 제4항의 '폐업기간·폐업사유 고려' 규정과 대조한다
• ②는 제10조 제1항 제11호의 벌금 기준(300만원 이상)과 비교한다
• ③은 제12조 제2항 겸직금지가 휴업 여부와 무관함을 확인한다
• ④는 처벌 대상이 무자격 중개행위자인지 의뢰인인지 구분한다
• ⑤는 권리제한과 중개대상물성이 무관함을 확인한다

〈정답 ⑤〉

유치권 같은 담보물권의 대상이 되어 있다는 사정은 그 물건의 처분권을 제한할 뿐, 물건 자체가 토지·건축물이라는 사실을 바꾸지 않는다. 그래서 유치권이 행사되고 있는 건물도 얼마든지 중개대상물이 될 수 있다.

• 공인중개사법 제3조·시행령 제2조상 건축물은 등기 여부·권리제한 여부와 무관하게 중개대상물에 해당함
• 가압류·유치권·거래허가구역 지정 등 '제한'이 붙어 있어도 물건의 법적 성질(토지·건축물)이 바뀌는 것이 아니므로 대상물성은 그대로 유지됨
• 판례도 이러한 제한물권·공법상 제한이 있는 부동산의 중개대상물성을 부정하지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 폐업 전 위반행위를 이유로 재등록 개업공인중개사에게 등록취소 등 처분을 할 때는 그 폐업기간과 폐업사유를 고려하여야 한다고 법이 명시하고 있다(제40조 제4항). 고려 대상이 아니라는 서술은 틀렸다.
• ② ✕ 이 법 위반으로 벌금형을 선고받아 결격이 되는 기준은 300만원 이상이다(제10조 제1항 제11호). 200만원 벌금은 300만원 미만이므로 결격사유에 해당하지 않는다.
• ③ ✕ 휴업 여부와 무관하게 개업공인중개사는 여전히 결격사유 없는 상태여야 다른 법인의 임원이 될 수 있는 것이 아니라, 제12조 제2항에 따라 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 될 수 없다. 휴업 중이라고 해서 이 제한이 풀리는 것은 아니다.
• ④ ✕ 무자격자에게 중개를 의뢰한 거래당사자 자체를 처벌하는 규정은 없다. 처벌 대상은 무자격으로 중개업을 한 자(무등록 중개행위를 한 자)이지, 그에게 의뢰한 상대방이 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 폐업기간이 1년 미만인 경우, 폐업신고 전의 위반행위를 사유로 재등록 개업공인중개사에 대하여 등록취소처분을 함에 있어서 그 폐업기간과 폐업의 사유를 고려하여야 한다.
• ② ✎ 공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 경과되지 아니한 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.
• ③ ✎ 휴업기간 중에 있는 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사인 법인의 임원이 될 수 없다.
• ④ ✎ 무자격자에게 토지매매의 중개를 의뢰한 거래당사자는 처벌의 대상이 되지 않는다.

〈함정〉

• 가압류·유치권 등 권리의 제한이 붙은 부동산을 중개대상물이 아니라고 오인하기 쉽다
• 이 법 위반 벌금 결격기준을 300만원 미만으로 착각하는 함정
• 폐업 전 위반행위 처분 시 폐업기간·폐업사유를 고려하지 않는다고 서술하는 함정