〈종합〉

주택임대차보호법의 확정일자 부여기관, 적용범위, 묵시적 갱신 후 해지통지, 분쟁조정위원회 신청권, 차임 감액청구 한도까지 여러 논점을 한 문항에 섞어 옳은 서술 하나를 고르게 한 문항이다.

• 선지마다 관련 논점(확정일자·적용범위·묵시적갱신·조정신청·차임증감)을 매칭해 각 규정의 요건을 정확히 대응시킨다
• 증액청구의 5% 상한과 감액청구의 무제한을 구분해 ⑤이 옳은 서술임을 확인한다

〈정답 ⑤〉

차임 감액청구에는 20분의 1(5%) 같은 상한이 없다. 그 상한은 임대인의 증액청구에만 적용되는 것이고, 경제사정 변동으로 차임이 과도해진 경우 임차인은 그 한도를 넘어서도 감액을 청구할 수 있어 이 서술이 옳다.

• 주택임대차보호법상 차임 등의 증감청구권: 임대인의 증액청구는 약정 차임·보증금의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없음
• 감액청구에는 그런 상한이 없어, 경제사정 변동으로 차임이 과도해졌다면 임차인은 20분의 1을 초과해서도 감액을 청구할 수 있음
• 선지는 '20분의 1을 초과하여 감액을 청구할 수 있다'는 취지로 서술하였는데 이는 감액청구에 상한이 없다는 법리에 부합하므로 옳은 서술

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 확정일자는 관할 등기소나 동사무소뿐 아니라 「공증인법」에 따른 공증인도 부여할 수 있다.
• ② ✕ 주택의 일부가 주거 외 목적으로 쓰이더라도 전체적으로 주거용 건물이면 주택임대차보호법이 그대로 적용된다.
• ③ ✕ 묵시적으로 갱신된 경우 해지통지는 임차인만 언제든지 할 수 있고, 임대인은 임차인에게 해지통지를 할 수 없다.
• ④ ✕ 임대차 기간에 관한 분쟁도 주택임대차분쟁조정위원회의 조정대상이며, 임대인·임차인 누구나 신청할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 乙은 「공증인법」에 따른 공증인으로부터 확정일자를 받을 수 있다.
• ② ✎ 乙이 X주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하더라도 「주택임대차보호법」이 적용된다.
• ③ ✎ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든지 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다.
• ④ ✎ 임대차 기간에 관한 분쟁이 발생한 경우, 甲도 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

〈함정〉

• 차임 증액청구의 5%(20분의1) 상한을 감액청구에도 적용되는 것처럼 헷갈리기 쉬운데, 감액청구는 상한 제한이 없다는 점을 구분해야 한다.
• 묵시적 갱신 후 해지통지는 임차인만 가능하고 임대인은 할 수 없다는 점을 반대로 서술한 함정에 유의한다.
• 주택 일부를 주거 외 목적으로 써도 법 적용이 배제되지 않는다는 점을 적용범위 배제사유(일시사용)와 혼동하지 않도록 한다.