〈종합〉

중개보수의 지급시기·한도초과약정의 효력·주택 외 대상물의 한도 결정주체·실비청구권·관할조례 기준 등 중개보수 관련 세부 규정을 종합적으로 묻는 문항이다.

• 각 선지가 다루는 세부논점(지급시기/초과약정 효력/한도 결정주체/실비청구권/관할조례)을 조문별로 분리해 대응시킨다
• 지급시기는 '약정 우선, 없으면 대금완료일'이라는 원칙과 대조해 ①을 검증한다
• 초과약정의 효력은 '초과부분만 무효'라는 판례법리로 ②를 검증한다
• 주택 외 대상물 한도는 국토교통부령임을 조문으로 확인해 ③을 걸러낸다

〈정답 ②〉

공인중개사법령이 정한 중개보수 한도를 초과하는 약정은 전부무효가 아니라 그 초과하는 범위 내에서만 무효다. 판례도 이 규정을 강행성 있는 효력규정으로 보아 한도 이내 부분은 유효한 보수청구권으로 인정한다.

• 중개보수 한도규정은 단속규정이 아니라 효력규정으로 해석됨(판례)
• 한도를 초과하는 약정이라도 한도 이내 부분은 유효하고, 초과 범위만 무효
• 초과 금품수수는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호의 금지행위에도 해당함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 지급시기는 원칙적으로 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 약정으로 정하고, 약정이 없을 때에만 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 한다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 거래계약 체결일이 아니다.
• ③ ✕ 주택의 중개보수 한도는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하지만(공인중개사법 제32조 제4항), 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령(시행규칙 제20조 제4항)으로 정한다. 조례로 정하는 것은 주택 부분이다.
• ④ ✕ 개업공인중개사는 중개보수와 별도로 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 매수·임차 등 권리를 취득하려는 의뢰인에게 청구할 수 있다(공인중개사법 제32조 제2항, 시행규칙 제20조 제2항).
• ⑤ ✕ 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례의 기준에 따라 중개보수와 실비를 받아야 한다(시행규칙 제20조 제3항).

〈선지교정〉

• ① ✎ 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
• ③ ✎ 주택 외의 중개대상물의 중개보수의 한도는 국토교통부령으로 정한다.
• ④ ✎ 개업공인중개사는 계약금 등의 반환채무이행 보장을 위해 실비가 소요되는 경우 보수 이외에 실비를 받을 수 있다.
• ⑤ ✎ 주택인 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우, 개업공인중개사는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

〈함정〉

• 지급시기를 '거래계약 체결일'로 착각하기 쉬운데, 약정이 없을 때 기준은 '거래대금 지급완료일'이다.
• 한도초과 약정을 전부무효로 오해하는 경우가 많은데, 판례는 초과 범위 내에서만 무효로 본다.
• 관할조례 기준을 중개대상물 소재지로 잘못 알기 쉬운데, 실제 기준은 중개사무소 소재지 관할 조례다.