〈종합〉

중개보수 한도 적용의 기준이 되는 '거래금액'을 계약 유형별(분양권·교환·복합거래·주택임대차·면적기준)로 정확히 산정할 수 있는지 묻는 문항이다.

• 선지별로 거래금액 산정 규정(시행규칙 제20조 제5항·제6항)을 하나씩 대응시켜 확인
• 분양권은 총 분양대금이 아니라 거래 당시 실제 수수한 금액(기납부 중도금+프리미엄) 기준임을 짚어 오답을 찾음

〈정답 ①〉

분양권 매매를 중개할 때 거래금액은 총 분양대금 전액이 아니라, 거래 당시 실제 수수하는 금액 — 즉 계약금과 그때까지 납부된 중도금에 프리미엄을 더한 금액이다.

• 시행규칙 제20조 제5항은 매매·교환·임대차·복합거래의 거래금액 산정방식을 두고 있는데, 분양권은 별도로 '거래 당시 수수하는 총 대금'을 기준으로 삼는다는 게 실무·판례상 확립된 산정법
• 분양대금 중 아직 납부되지 않은 중도금·잔금까지 합산한 총 분양대금은 그 시점에 실제 오간 돈이 아니므로 거래금액에 포함시키지 않는다
• 따라서 중도금 일부만 납부된 상태라면 거래금액 = 계약금 + 기납부 중도금 + 프리미엄이며, 총 분양대금과 프리미엄을 합산하는 방식은 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 시행규칙 제20조 제5항 제2호가 그대로 규정한다 — 교환계약에서는 교환대상 중 가액이 더 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 삼는다.
• ③ ○ 같은 조 제5항 제3호에 따라, 동일 대상물·동일 당사자·동일 기회에 매매를 포함한 여러 거래가 함께 이루어지면 매매계약의 거래금액만 적용하고 다른 계약(가령 임대차)의 금액은 따로 더하지 않는다.
• ④ ○ 별표 1상 주택 임대차의 상한 요율은 거래금액의 1천분의 8이며, 이는 중개의뢰인 일방으로부터 받을 수 있는 한도다.
• ⑤ ○ 시행규칙 제20조 제6항이 주택 면적 비율로 적용 규정을 나눈다 — 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정(제1항), 2분의 1 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용하므로 옳다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 거래 당시 수수하는 총 대금(계약금과 기납부된 중도금에 프리미엄을 합산한 금액)을 거래금액으로 하여 계산한다.

〈함정〉

• 분양권 거래금액을 '총 분양대금+프리미엄'으로 계산하려는 함정 — 실제로는 거래 당시까지 수수된 계약금·중도금+프리미엄만 잡는다
• 교환계약에서 거래금액을 두 대상물 가액의 합산이나 작은 쪽으로 착각하기 쉬운데, 정답은 더 큰 쪽의 가액 하나만이다
• 복합거래에서 매매와 임대차 금액을 합산해 계산하려는 오류 — 매매 거래금액만 단독 적용한다