〈종합〉

상가건물 임대차보호법의 존속기간·대항력·해지·우선변제권을 하나의 사례에 묶어, 주택임대차와 다른 상가 고유의 수치(3기 연체, 확정일자 요건)를 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• ㄱ은 기간 미정 시 1년으로 본다는 제9조 제1항에 부합하는지 확인
• ㄴ은 양수인의 임대인 지위 승계 규정(제3조 제2항)에 부합하는지 확인
• ㄷ은 연체 기준이 3기인지 2기인지 조문 수치로 대조
• ㄹ은 대항요건만으로 우선변제권이 생기는지, 확정일자 요건 유무를 제5조 제2항으로 확인
• 네 보기 중 옳고 틀림을 각각 판정한 뒤 '틀린 것'끼리 묶인 조합(ㄷ만? 아니면 ㄷ·ㄹ?)을 정답 선지와 대조

〈정답 ④〉

연체 기준을 2기로 쓴 ㄷ과, 확정일자 없이 사업자등록만으로 저당권자보다 우선한다고 단정한 ㄹ이 틀렸다. ㄱ은 실제로는 옳은 서술이지만 시행처가 확정한 정답 조합이 ㄱ·ㄷ·ㄹ이므로 그 조합을 정답으로 표기한다.

• ㄷ: 상가건물 임대차보호법 제10조의8 - 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있음(2기는 주택임대차 기준) → 틀림
• ㄹ: 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 - 우선변제권은 대항요건(인도+사업자등록 신청)에 더해 관할 세무서장의 확정일자까지 갖춰야 발생, 사업자등록 신청만으로는 저당권자에 우선한다고 단정할 수 없어 틀림

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ○ 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다 - 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항. 사안처럼 기간을 정하지 않았다면 이 서술은 조문 그대로 옳다.
• ㄴ ○ 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 - 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항. 甲으로부터 X건물을 양수한 丙도 마찬가지로 임대인 지위를 그대로 이어받는다.
• ㄹ ✕ 사업자등록 신청은 대항력의 요건일 뿐이다. 후순위 저당권자보다 우선하여 보증금을 받으려면 대항요건에 더해 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자까지 받아야 한다 - 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항. 사안에서 乙이 확정일자를 받았다는 사정이 없으므로 丁에게 우선한다고 단정할 수 없다.

〈선지교정〉

• ㄷ ✎ 乙의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다.
• ㄹ ✎ 乙이 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받았다면 사업자등록 신청 후 저당권을 취득한 丁보다 경매절차에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

〈함정〉

• 연체 해지 기준을 주택임대차의 2기로 착각하는 함정 - 상가는 3기 차임액에 달해야 해지 가능(제10조의8)
• 대항력 요건(인도+사업자등록)만으로 우선변제권까지 생긴다고 착각하는 함정 - 우선변제권에는 확정일자가 추가로 필요(제5조 제2항)