〈종합〉

판례가 중개대상물성을 인정한 사례(장차 건축될 특정 건물)와 부정한 사례(비품, 무형의 영업상 이점, 대토권)를 섞어 놓고 골라내는 문항이다. 물건인지 아니면 단순한 지위·가치에 불과한지를 구분하는 게 핵심이다.

• ㄱ은 동·호수가 특정되고 분양계약이 체결된 건물이므로 건축물에 해당하는지 확인
• ㄴ·ㄷ은 유형물·무형가치가 각각 독립된 물건인지, 아니면 영업시설·재산적 가치에 불과한지 확인
• ㄹ은 특정 토지·건물을 가리키는 권리인지 아니면 지위에 불과한지 확인

〈정답 ⑤〉

영업용 건물의 비품, 거래처·신용·점포위치 등 무형의 영업상 이점, 이주자택지를 공급받을 대토권은 모두 중개대상물이 아니다.

• 비품·영업시설은 건물에 부속된 유형물일 뿐 그 자체가 토지·건축물이라는 독립된 물건이 아니어서 공인중개사법 제3조의 중개대상물이 될 수 없다
• 거래처·신용·점포위치 등 영업상 이점은 물건이 아니라 무형의 재산적 가치(권리금 유사)이므로 대상물성이 부정된다
• 대토권은 특정 토지나 건물을 지칭하는 것이 아니라 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과하여 판례상 중개대상물이 아니다

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ○ 피분양자가 선정되어 동·호수 등이 특정된 장차 건축될 아파트는 건축물에 준하여 중개대상물로 인정된다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 영업용 건물의 비품은 공인중개사법상 중개대상물에 포함되지 않는다.
• ㄷ ✎ 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형물은 중개대상물에 포함되지 않는다.
• ㄹ ✎ 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 이주자택지를 공급받을 대토권은 중개대상물에 포함되지 않는다.

〈함정〉

• 대토권·입주권처럼 '지위'에 불과한 것을 특정 물건인 것처럼 제시해 대상물로 오인하게 만드는 함정 — 특정 토지·건물을 직접 지칭하는지를 기준으로 거른다
• 권리금과 유사한 영업상 이점(거래처·신용·점포위치)을 유형물처럼 포장해 헷갈리게 하는 함정 — 물건이 아니면 무조건 X