〈종합〉

소속공인중개사의 금지행위(거짓언행) 사례를 통해 자격정지·행정형벌·등록취소·손해배상·양벌규정을 한 사안에 모두 걸어 종합적으로 묻는 문항으로, 특히 양벌규정 단서의 면책요건을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 문제된 행위가 제33조 제1항 제4호(거짓언행) 금지행위임을 확인해 자격정지·벌칙 근거를 특정한다.
• 등록취소가 절대적(제38조 제1항)인지 임의적(제38조 제2항 제9호)인지 구분한다.
• 양벌규정(제50조) 단서의 면책요건을 확인해 甲의 벌금형 부과 여부를 판단한다.
• 손해배상책임(제30조 제1항)의 주체가 甲임을 확인한다.

〈정답 ④〉

개업공인중개사 甲에게는 소속공인중개사 乙의 위반행위에 대해 벌금형만 과할 수 있고, 甲이 위반행위를 방지하기 위해 상당한 주의·감독을 게을리하지 않았다면 그 벌금형도 면제된다.

• 공인중개사법 제50조(양벌규정) 단서 — 개업공인중개사가 위반행위 방지를 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우에는 벌금형을 과하지 아니한다고 규정
• 즉 상당한 주의·감독을 게을리하지 않았다면 甲은 면책되어 벌금형을 받지 않는다 — '게을리하지 않았더라도 벌금형을 받는다'는 서술은 단서의 면책효과를 정반대로 뒤집은 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 제33조 제1항 제4호의 금지행위다. 소속공인중개사가 이를 위반하면 자격정지 사유(제36조 제1항)에 해당한다.
• ② ○ 제33조 제1항 제4호 위반은 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 행정형벌 대상이다.
• ③ ○ 소속공인중개사가 제33조 제1항의 금지행위를 하면 그를 고용한 개업공인중개사에게도 등록취소 사유가 되는데, 이는 제38조 제2항 제9호의 임의적 취소사유라 등록관청은 '취소할 수' 있다.
• ⑤ ○ 甲은 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 때 손해배상책임을 지므로(제30조 제1항), 소속공인중개사 乙의 중개행위로 인한 손해에 대해서도 丙은 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 乙이 징역 또는 벌금형을 선고받은 경우라도 甲이 乙의 위반행위 방지를 위한 상당한 주의·감독을 게을리하지 아니한 경우에는 甲은 벌금형을 받지 아니한다.

〈함정〉

• 양벌규정은 행위자(乙)와 개업공인중개사(甲)를 나란히 처벌하는 규정이지만 甲에게는 벌금형만 과할 수 있고 징역형은 불가능하다는 점을 놓치기 쉽다.
• 제50조 단서의 면책요건(상당한 주의·감독)을 반대로 읽어 '주의·감독을 게을리하지 않아도 처벌된다'로 착각하기 쉽다 — 실제로는 게을리하지 않았으면 면책된다.
• 금지행위로 인한 등록취소는 절대적 취소가 아니라 제38조 제2항 제9호의 임의적 취소사유임을 혼동하기 쉽다.