〈종합〉

중개보수·실비의 지급요건과 관할 조례 기준을 묻는 문항으로, 소재지 불일치 시 기준이 '중개사무소 소재지'라는 점을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 보수·실비 청구권의 발생·소멸 요건(고의·과실 시 소멸)부터 확인
• 지급시기는 약정 우선, 없으면 거래대금완료일임을 확인
• 소재지 불일치 시 관할 조례 기준이 사무소 소재지인지 대상물 소재지인지 대조

〈정답 ⑤〉

중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례 기준에 따라 중개보수와 실비를 받아야 한다.

• 시행규칙 제20조 제3항: 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우, 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 함
• 즉 기준이 되는 관할은 '물건 소재지'가 아니라 '사무소 소재지'

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 권리관계 등의 확인에 드는 실비는 중개보수와 별도로 청구할 수 있다 — 법 제32조 제2항.
• ② ○ 보수 지급시기는 당사자 간 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이 된다. 계약체결일이 아니라는 점이 핵심이다.
• ③ ○ 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령(시행규칙)으로 정하고, 오피스텔이든 상가·토지든 쌍방 의뢰인에게 각각 받는다 — 법 제32조 제4항, 시행규칙 제20조 제4항.
• ④ ○ 개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 보수청구권 자체가 발생하지 않는다 — 법 제32조 제1항 단서. 의뢰인 사정으로 해제된 경우와 구분해야 한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 중개대상물인 주택 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

〈함정〉

• 소재지 불일치 시 기준을 '중개대상물(물건) 소재지'로 착각하기 쉬운데, 실제 기준은 '중개사무소 소재지' 관할 조례다.
• 지급시기를 '거래계약 체결일'로 오인하지 말 것 — 약정이 없으면 '거래대금 지급완료일'이 기준이다.