〈종합〉

중개보수 한도와 거래금액 산정 규정 전반(주택 조례 규율, 오피스텔 별표 요율, 교환·분양권의 거래금액 계산, 복합건물 판단 기준)을 옳고 틀림으로 묻는 문항으로, 오피스텔 매매·교환과 임대차 요율의 수치를 정확히 구분하는지가 핵심이다.

• 선지별로 대상물 종류(주택/오피스텔/주택 외)와 계약 유형(매매·교환/임대차)을 구분해 해당 규정을 매칭한다.
• 오피스텔 요건 충족 시 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%라는 별표2 수치를 대조해 ⑤의 오류를 확인한다.

〈정답 ⑤〉

오피스텔 요건(전용면적 85㎡ 이하+전용 입식부엌·수세식화장실·목욕시설)을 갖춘 경우 매매·교환의 상한요율은 거래금액의 1천분의 5이지만, 임대차는 1천분의 4다. 선지는 임대차 요율을 매매·교환 요율로 바꿔 쓴 것이라 틀리다.

• 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호: 요건 충족 오피스텔은 별표2 요율 범위에서 쌍방으로부터 각각 받음
• 별표2에 따르면 매매·교환은 거래금액의 1천분의 5, 임대차는 1천분의 4로 요율이 다르게 규정됨
• 선지는 오피스텔 '임대차'를 언급하면서 매매·교환 요율인 1천분의 5를 적용해 서술하여 수치가 틀림

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주택(부속토지 포함) 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 되어 있고, 매매의 경우 일방 한도가 거래금액의 1천분의 9(주택 외 규정과 대비되는 별표1 체계)를 넘지 않는 범위에서 조례가 정한다. 발문의 표현은 이 규율체계를 옳게 설명한다.
• ② ○ 분양권 매매를 중개한 경우 거래금액은 분양대금 전액이 아니라, 거래 당시 실제로 수수하는 총 대금 — 즉 계약금과 이미 납부한 중도금, 여기에 프리미엄(웃돈)을 더한 금액으로 산정한다.
• ③ ○ 교환계약의 거래금액은 시행규칙 제20조 제5항 제2호에 따라 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 더 큰 쪽의 가액으로 한다.
• ④ ○ 시행규칙 제20조 제6항에 따라 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정(제1항)을 적용하고, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용한다. 1/2 이상이면 주택으로 본다는 서술은 정확하다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 전용면적이 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한요율은 거래금액의 1천분의 4이다.

〈함정〉

• 오피스텔 요건 충족 시 매매·교환 0.5%와 임대차 0.4%를 헷갈려 서로 바꿔 외우기 쉽다 — '매교오(0.5)·임사(0.4)'처럼 구분해서 기억해야 한다.
• 분양권 거래금액을 '분양대금 전액'으로 잘못 알기 쉬운데, 실제로는 거래 당시 수수하는 계약금+기납부 중도금+프리미엄만 더한다.