〈종합〉

손해배상책임의 성립요건(고의·과실, 재산상 손해, 장소제공책임)과 보증설정·공탁금 회수제한 등 절차적 내용을 종합적으로 묻는 문항으로, 배상책임의 주체를 개업공인중개사로 한정하는지가 핵심 함정이다.

• 각 선지가 법 제30조 제1항~제4항 중 어느 조항에 해당하는지 매칭한다
• ①은 배상책임의 주체가 '개업공인중개사'인지 '제3자'인지를 조문과 대조해 확인한다
• ⑤의 공탁금 회수제한 기간(3년)처럼 숫자가 나오는 선지는 정확한 수치인지 검증한다

〈정답 ①〉

손해배상책임을 지는 주체는 '개업공인중개사'이며, 개업공인중개사등이 아닌 제3자는 이 법 제30조에 따른 책임의 주체가 될 수 없다.

• 법 제30조 제1항·제2항은 배상책임의 주체를 '개업공인중개사'로 한정 — 중개행위 중 고의·과실로 재산상 손해를 발생시킨 경우의 책임이다
• 무등록으로 중개행위를 한 제3자(개업공인중개사등이 아닌 자)는 이 법상 보증제도의 적용대상이 아니므로, 손해가 발생해도 공인중개사법에 따른 배상책임은 지지 않는다(민법상 불법행위책임 등 다른 근거로 책임을 질 수는 있으나 '이 법에 따른' 책임은 아님)

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 매매계약 체결 및 계약금·중도금 지급 관여까지가 중개행위의 연장선에 있다고 보면, 그 과정에서 잔금 일부를 횡령한 것도 중개행위와 관련된 고의·과실로 인한 재산상 손해로 평가되어 법 제30조 제1항의 배상책임이 인정된다.
• ③ ○ 법 제30조 제3항 그대로다. 보증보험 가입·공제 가입·공탁 중 하나의 조치를 업무개시 전에 마쳐야 한다.
• ④ ○ 법 제30조 제2항의 장소제공책임 규정 그대로다. 자기 명의로 등록된 사무소를 다른 사람이 중개행위 장소로 쓰도록 제공해 손해가 났다면 개업공인중개사 본인이 배상책임을 진다.
• ⑤ ○ 법 제30조 제4항 그대로다. 공탁금은 폐업 또는 사망한 날부터 3년이 지나야 회수할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 개업공인중개사등이 아닌 제3자의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 제3자는 이 법에 따른 손해배상책임을 지지 않는다.

〈함정〉

• 공탁금 회수제한 기간을 3년이 아닌 5년 등으로 바꿔 내는 것이 단골 함정인데, 이 문항에서는 ⑤가 3년으로 정확히 제시되어 옳은 선지로 처리된다 — 숫자를 반드시 확인할 것
• 법 제30조의 배상책임 주체는 '개업공인중개사'로 한정된다는 점을 놓치면 ①을 옳은 서술로 오인하기 쉽다 — 등록 없이 중개행위를 한 제3자는 이 법의 보증제도 적용대상이 아니다