공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위에 해당한다.
- ② 아파트의 특정 동·호수에 대한 분양계약이 체결된 후 그 분양권의 매매를 중개한 것은 금지행위에 해당하지 않는다.
- ③ 상가 전부의 매도 시에 사용하려고 매각조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당 사항을 기재한 분양계약서는 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련 있는 증서에 해당하지 않는다.
- ④ 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이다. ✔
- ⑤ 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위는 금지행위에 해당한다.
해설 보기
〈종합〉
공인중개사법 제33조가 정한 개업공인중개사등의 금지행위 9가지 유형과 관련 판례 법리를 사례로 판별하게 하는 문항이다. 직접거래 금지규정의 법적 성격(단속규정 vs 효력규정)을 정확히 아는지가 핵심이다.
- 각 선지를 제33조 제1항 각 호의 금지행위 유형에 대응시켜 해당 여부를 확인한다
- 분양권·분양계약서·미등기 부동산 관련 선지는 판례가 금지행위로 보는지 아닌지를 개별적으로 대조한다
- 직접거래 금지규정의 성격을 판례(단속규정, 사법상 유효)에 따라 판단해 틀린 선지를 특정한다
〈정답 ④〉
직접거래·쌍방대리를 금지한 규정(제33조 제1항 제6호)은 단속규정이다. 판례상 이를 위반한 거래라도 사법상 효력에는 영향이 없어 여전히 유효하므로, 이를 '효력규정'이라고 한 서술이 틀렸다.
- 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방을 대리하는 행위는 금지행위(제33조 제1항 제6호)
- 위 금지규정의 성격에 대해 판례는 단속규정으로 보아, 이를 위반해 성립한 거래라도 그 사법상 효력은 부인되지 않고 유효하다고 본다
- 따라서 '효력규정'이라는 서술은 판례의 법리와 반대이므로 틀린 설명
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 제33조 제1항 제1호가 정한 금지행위 그대로다. 개업공인중개사가 중개는 뒷전이고 스스로 매매업을 벌이는 것을 막기 위한 규정이다.
- ② ○ 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 후의 분양권 매매를 중개하는 것은 통상적인 권리 매매를 중개하는 것과 같아 정상적인 중개행위다. 관계 법령에서 양도가 금지된 증서의 중개(제5호)에 해당하지 않는다.
- ③ ○ 매각조건 등을 인쇄해 둔 양식에 매매대금·지급기일 등을 기재한 분양계약서는 그 자체로 관계 법령상 양도·알선이 금지된 증서가 아니다. 판례상 분양계약서는 제5호의 금지된 증서에 해당하지 않는다고 본다.
- ⑤ ○ 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권이전등기를 하지 않은 미등기 부동산의 매매를 중개하여 투기를 조장하는 행위는 제33조 제1항 제7호가 정한 금지행위이며, 실제 전매차익 발생 여부와 무관하게 성립한다.
〈선지교정〉
- ④ ✎ 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 단속규정이다.
〈함정〉
- 직접거래 금지규정을 '효력규정'으로 착각하면 위반거래가 무효라고 오판하게 된다. 판례는 단속규정으로 보아 거래 자체는 유효로 본다는 점을 기준으로 삼아야 한다.
- 분양권 매매중개나 분양계약서를 금지된 '증서'로 오인하기 쉬운데, 동·호수가 특정된 분양권 중개와 분양계약서는 제5호가 규율하는 증서에 해당하지 않는다.