〈종합〉

초과 중개보수를 받은 개업공인중개사에게 어떤 제재(업무정지·등록취소·형벌)와 사법상 효력(초과부분 무효)이 따르는지, 그리고 반환이 금지행위 성립에 영향을 주는지를 묻는 문항이다.

• 제33조 제1항 제3호 위반이 확정되면 그로부터 파생되는 행정처분·형벌·사법상 효력을 각 선지별로 대응시킨다.
• 반환 여부가 금지행위 '성립'의 요건인지 아니면 이미 성립한 뒤의 사정인지를 구분해 ⑤의 오류를 짚는다.

〈정답 ⑤〉

초과 중개보수를 요구·수령한 이상 그 즉시 금지행위는 성립한다. 나중에 초과분을 반환했다고 해서 이미 성립한 금지행위가 소멸하는 것이 아니다.

• 보수·실비를 사례·증여 등 어떤 명목으로도 초과하여 받는 행위는 제33조 제1항 제3호 금지행위 — 수령 시점에 이미 완성
• 금지행위 성립 여부는 초과금품을 받았다는 사실관계로 결정되며, 이후 반환 여부는 성립 자체에 영향을 주지 않음
• 반환은 형사처벌·행정처분(등록취소·업무정지)의 정도를 참작하는 사정에 그칠 뿐, 금지행위 성립을 부정하는 사유가 아님

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 초과보수 수령은 제33조 제1항 제3호 금지행위이고, 이는 제38조 제2항 제9호에 따라 등록관청이 등록취소 또는 업무정지를 선택적으로 명할 수 있는 사유다.
• ② ○ 제38조 제2항 제9호(금지행위를 한 경우)는 임의적 등록취소 사유다. 등록관청이 재량으로 취소할 수 있다.
• ③ ○ 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지(보수 초과수령 포함)를 위반한 자는 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처한다.
• ④ ○ 법정한도를 넘는 중개보수 약정은 그 초과 범위에서만 무효이고, 한도 내 부분은 여전히 유효하다. 전부무효로 보지 않는다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 甲이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였더라도 금지행위에 해당한다.

〈함정〉

• 초과보수를 나중에 돌려주면 금지행위가 아니라고 착각하기 쉽다. 그러나 금지행위는 초과 금품을 받는 시점에 이미 성립하므로 반환은 성립 여부와 무관하다.
• 초과보수 약정 전체가 무효라고 오해할 수 있는데, 무효는 한도를 초과하는 범위에 한정되고 한도 내 부분은 유효하다.