〈종합〉

중개대상물 확인·설명의무의 주체·시기·서면 작성·서명날인·보존기간 등 세부 규정을 종합적으로 묻는 문항이다. 각 선지가 주체(개공↔보조원), 시기(완성 전↔후), 서명날인 범위(전원↔1인), 보존기간(3년↔5년)을 하나씩 바꿔 낸 전형적 구성이다.

• 선지마다 확인·설명 의무의 요소(주체·시기·서명날인·보존기간) 중 어느 것을 바꿔 냈는지 특정
• 공인중개사법 제25조의 문언과 대조해 숫자·주체·시점의 오류를 확인
• 선관주의의무 서술(①)은 판례 법리와 일치하는지 별도로 검토

〈정답 ①〉

개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 상태·권리관계 등을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 진다.

• 공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무를 개업공인중개사에게 부과함
• 이 조사·확인의무의 수행 정도는 판례상 선량한 관리자의 주의로 요구되며, 대상물의 범위를 넘는 물건·권리라도 선관주의로 조사·확인해야 함

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하는데, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인해야 한다. 공동중개라면 참여한 개업공인중개사 모두가 서명·날인해야 하고 1인만으로는 부족하다.
• ③ ✕ 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 한다. 완성된 후에 서면으로 작성해 교부·보존하는 것은 확인·설명서 작성 절차이지 설명 시기 자체와는 다르다.
• ④ ✕ 확인·설명의무의 주체는 개업공인중개사이고, 중개보조원은 이러한 확인·설명의무를 지지 않는다.
• ⑤ ✕ 확인·설명서 원본(사본·전자문서 포함)의 보존기간은 대통령령이 정하는 기간인 3년이다. 5년으로 늘려 낸 함정이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 모두가 서명·날인하여야 한다.
• ③ ✎ 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명을 중개가 완성되기 전에 해야 한다.
• ④ ✎ 중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인·설명 의무를 지지 않는다.
• ⑤ ✎ 개업공인중개사는 중개대상물확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 3년간 보존하여야 한다.

〈함정〉

• 보존기간을 5년으로 바꿔 놓아 3년과 헷갈리게 함 — 확인·설명서 보존기간은 3년임을 기억해야 함
• 확인·설명 시기를 '완성 후'로 서술해 서면 작성·교부 시점(완성 시)과 설명 시점(완성 전)을 혼동시킴
• 공동중개 시 서명·날인을 '1인만'으로 줄여 참여한 개업공인중개사 전원이 서명·날인해야 한다는 점을 놓치게 함