〈종합〉

상가건물임대차보호법상 연체차임 해지, 차임 증감 제한, 계약갱신 통지의 효과, 경매 시 우선변제, 그리고 대항력 미비 시 양수인에 대한 대항 불가를 종합적으로 묻는 사례형 문항이다.

• 연체차임 해지 요건을 '3기분'이라는 수치로 확인해 월차임 100만원×3=300만원 기준과 200만원을 대비한다.
• 차임 감액과 증액의 1년 제한 규정을 구분해 감액에는 제한이 없음을 확인한다.
• 통지기간 미준수 효과가 '해지'가 아니라 '동일조건 갱신'임을 짚는다.
• 대항요건(인도+사업자등록) 취득 여부로 매수인에 대한 대항력 유무를 판단한다.

〈정답 ⑤〉

임차인이 상가건물임대차보호법상 대항력(건물 인도+사업자등록)이나 등기를 갖추지 못한 상태에서 임대인이 건물을 매도하면, 임차인은 새 소유자에게 대항력을 주장할 수 없다.

• 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날 발생하는데(상가건물임대차보호법 제3조 제1항), 乙은 등기도 사업자등록도 마치지 못했으므로 대항력 자체가 없다.
• 대항력 없는 임차인에 대해서는 매수인(丙)이 임대인 지위를 승계한다고 볼 근거가 없어, 丙의 건물인도청구에 乙이 대항할 수 없다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 상가건물임대차에서 임대인의 계약 해지·갱신거절 사유가 되는 연체차임은 3개월분(3기)에 해당하는 금액이다. 월차임 100만원이므로 3기 연체액은 300만원인데, 200만원은 2기분에 불과해 해지 요건을 충족하지 못한다.
• ② ✕ 차임 또는 보증금의 감액에는 기간 제한이 없다. 1년 이내 재청구 제한은 '증액'에만 적용되는 규정이다.
• ③ ✕ 갱신거절·조건변경 통지기간 내에 통지가 없으면 종전과 동일한 조건으로 자동 '갱신'되는 것이지 계약이 해지되는 것이 아니다.
• ④ ✕ 경매개시결정등기 전 대항요건을 갖춘 경우 우선변제를 받을 수 있는 것은 원칙적으로 확정일자를 함께 갖춘 경우이거나, 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액에 한한 최우선변제이지, 보증금 전액을 선순위 저당권자보다 우선해 받을 수 있는 것이 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 乙의 연체차임액이 300만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
• ② ✎ 차임 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 하지 못한다.
• ③ ✎ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 본다.
• ④ ✎ 상가건물에 대한 경매개시결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 확정일자를 갖춘 때에는, 보증금 중 확정일자에 따른 우선변제 순위에 따라 변제받을 수 있다.

〈함정〉

• 연체차임 해지 기준을 주택임대차의 '2기'로 착각하기 쉽다. 상가건물임대차는 3기 연체가 기준이다.
• 보증금·차임 감액 제한을 증액 제한 규정(1년 내 재청구 금지)과 혼동하기 쉬운데, 그 제한은 증액에만 걸린다.
• 갱신거절 기간 미준수의 효과를 '해지'로 잘못 서술한 함정 — 실제로는 동일 조건 '갱신'이다.