〈종합〉

대항요건(인도+전입)과 확정일자를 같은 날 갖춘 임차인과, 같은 날·다음날 근저당권을 설정한 채권자들 사이의 우선순위를 시간 기산 원리로 가려내는 사례형 문제다. 대항력이 대항요건 구비 다음 날 0시에 생긴다는 점을 적용하면 乙과 丙의 우열, 乙과 丁의 우열이 갈리는 것을 보여주려는 의도다.

• 乙의 대항력 발생시점을 계산한다 – 2019.6.3. 인도+전입이므로 익일인 6.4. 0시부터 대항력 발생
• 丙의 근저당권 등기시점(6.3. 16:00)과 비교 – 대항력 발생 전이므로 丙이 시간상 선순위
• 丁의 근저당권 등기시점(6.4. 16:00)과 비교 – 이미 대항력 발생 후이므로 乙이 丁보다 선순위
• 각 채권자 실행 시 매각으로 임차권이 소멸하는지, 우선변제 순위·인도 요건이 어떻게 되는지를 각 선지에 대입

〈정답 ②〉

丙과 丁 중 누가 경매를 신청하든 경매로 매각되면 乙의 임차권은 소멸한다. 대항력 있는 임차인이라도 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우를 제외하면, 경매절차에서 임차권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이고 乙도 이 원칙을 벗어나지 않는다.

• 주임법 제3조의2 제2항 – 대항요건+확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 우선변제를 받을 권리가 있을 뿐, 그 권리는 매각절차 안에서 배당을 통해 실현되는 것이지 임차권 자체가 존속하는 것이 아님
• 경매로 부동산이 매각되면 그 위의 담보권·임차권 등 권리는 매수인이 인수하는 예외(최선순위 대항력 있는 임차권으로서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 등)를 빼면 소멸하는 것이 원칙
• 이 사안에서는 丙이 乙보다 시간상 선순위이므로 丙이 경매를 신청하면 乙은 매수인에게 대항할 수 없어 임차권이 소멸하고, 丁이 신청하는 경우도 매각으로 임차권이 소멸한다는 결론은 동일함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 乙의 대항력은 인도+전입을 마친 다음 날인 6.4. 0시부터 생긴다. 丁의 근저당권 등기는 6.4. 16:00이라 乙이 丁보다 선순위이므로 丁의 경매에서는 오히려 乙이 매수인에게 대항할 수 있는 관계이지만, 丙의 근저당권(6.3. 16:00)은 乙의 대항력 발생 전에 이미 설정돼 乙보다 선순위다. 丁이 경매를 신청해도 선순위인 丙의 근저당권이 있는 이상 매각으로 부동산 위의 권리관계가 전부 정리되면서 乙의 임차권도 소멸하므로, '대항할 수 있다'는 결론은 옳지 않다.
• ③ ✕ 乙은 丁보다는 대항력·확정일자가 앞서 우선하지만, 丙의 근저당권 등기(6.3. 16:00)는 乙의 대항력 발생시점(6.4. 0시)보다 앞서므로 丙에 대해서는 후순위다. 따라서 丙과 丁 모두에 대해 우선한다는 서술은 옳지 않고, 배당순위는 丙 → 乙 → 丁의 순이 된다.
• ④ ✕ 주임법 제3조의2 제3항은 임차인이 주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하는데, 이는 인도가 보증금 수령보다 먼저 이루어져야 하는 선이행의무라는 뜻이 아니라 주택 인도와 보증금 수령이 동시이행 관계에 있다는 취지다. 따라서 '먼저 인도하여야 한다'는 서술은 옳지 않다.
• ⑤ ✕ 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청한 경우에는 그 신청 자체가 배당요구의 취지를 담고 있어 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권을 인정받는다. 신청 임차인에게까지 별도 배당요구를 요구하지는 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙의 임차권은 소멸하고 乙은 매수인에게 대항할 수 없다.
• ③ ✎ 乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丁보다는 우선하지만 丙보다 우선하여 보증금을 배당받을 수는 없다.
• ④ ✎ X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받는 것과 X주택을 매수인에게 인도하는 것은 동시이행의 관계에 있다.
• ⑤ ✎ X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청한 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권을 인정받을 수 있다.

〈함정〉

• 대항요건 구비일과 근저당권 등기일이 같은 날이면 대항력은 다음 날 0시에야 생기므로 근저당권이 시간상 선순위가 된다는 점을 놓치면 ①·③을 옳다고 오판하기 쉽다
• 우선변제 순위에서 丙·丁을 구분하지 않고 '누구에게도 대항 불가'로 단순화하면 ③에서 丁에 대해서는 우선할 수 있다는 점을 놓친다
• 주임법 제3조의2 제3항의 '인도하지 아니하면 받을 수 없다'는 문언을 인도 선이행으로 읽기 쉬운데, 판례상 이는 인도와 보증금 수령의 동시이행관계를 규정한 것이다