〈종합〉

부동산 전자계약(부동산거래계약시스템)과 부동산정보체계의 구축주체·효과·부수 절차를 묻는 조문형 문항이다. 정보체계 구축 주체, 전자인증 신분증명, 확정일자 신청, 신고서 제출 의제, 공인전자문서센터 보관 효과를 각각 정확히 구분해야 한다.

• 정보체계 구축·운영 주체가 국토교통부장관인지 시·도지사인지부터 확인
• 전자계약 관련 절차(전자인증 신분증명, 확정일자 신청)가 '가능'으로 규정된 임의적 허용 조항임을 확인
• 부동산거래계약시스템 이용 시 신고서 제출 의제 효과의 시점(계약 체결 시)을 확인
• 공인전자문서센터 보관이 면제하는 것은 보존의무뿐이라는 점을 확인

〈정답 ④〉

개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통해 거래계약을 체결하면, 그 계약 체결 시점에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 보는 의제 효과가 인정된다.

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 전자계약 특례 — 부동산거래계약시스템으로 계약을 체결한 경우 계약 체결 시점에 신고서 제출 효과가 발생하는 것으로 의제
• 별도로 신고서를 작성·제출하는 절차가 필요 없어 전자계약의 신고 편의 기능을 보여주는 대표적 조항

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 부동산거래·주택임대차의 계약·신고·허가·관리 등 정보체계를 구축·운영할 수 있는 주체는 시·도지사가 아니라 국토교통부장관이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제25조). 게다가 '하여야 한다'가 아니라 '할 수 있다'는 임의규정이다.
• ② ✕ 부동산 거래계약을 신고할 때 신분 증명은 전자인증의 방법으로도 할 수 있다. 전자계약 체계는 신분확인 방식으로 전자인증을 인정한다.
• ③ ✕ 정보처리시스템을 이용해 주택임대차계약을 체결한 경우, 그 계약의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 종이계약과 별도로 전자계약에 특유한 확정일자 신청 절차가 마련되어 있다.
• ⑤ ✕ 공인중개사법 제25조 제3항 단서에 따라 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 서면 작성·교부 후의 '보존' 의무가 면제된다. 즉 서면으로 작성하여 보존해야 한다는 서술은 이 예외를 반영하지 못한 것이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 국토교통부장관은 부동산거래의 계약·신고·허가·관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축·운영할 수 있다.
• ② ✎ 부동산 거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 있다.
• ③ ✎ 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
• ⑤ ✎ 거래계약서 작성 시 확인·설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 개업공인중개사가 확인·설명사항을 서면으로 보존할 의무가 없다.

〈함정〉

• 정보체계 구축·운영 주체를 시·도지사로 바꿔치기하는 함정 — 국토교통부장관으로 고정해서 암기
• 공인전자문서센터 보관은 '보존'의무만 면제할 뿐 서면 작성·교부 의무 자체를 없애는 것은 아니라는 점과, 그 면제 효과를 아예 없는 것으로 뒤집는 함정을 구분해야 함