〈종합〉

공인중개사법령상 중개대상물의 법정 범위(토지, 건축물 그 밖의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단)에 해당하지 않는 사례를 골라내는 문항이다. 미채굴광물·온천수·금전채권·점유가 모두 그 범위 밖임을 확인시키는 데 출제 의도가 있다.

• 법 제3조·시행령 제2조의 법정 4종(토지, 건축물 그 밖의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단)을 기준선으로 세운다.
• 보기 ㄱ~ㄹ이 이 4종 중 어디에도 속하는지, 아니면 무형의 지위·사실관계·채권·비독립적 구성부분에 불과한지를 하나씩 대조한다.
• 4개 모두 법정 범위 밖으로 확인되므로 전부를 포함한 조합을 정답으로 선택한다.

〈정답 ⑤〉

미채굴광물, 온천수, 금전채권, 점유 네 가지 모두 공인중개사법령상 중개대상물이 아니다. 법정 4종(토지, 건축물 그 밖의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단) 어디에도 속하지 않기 때문이다.

• 공인중개사법 제3조·시행령 제2조가 정한 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단 4종으로 한정된다.
• 미채굴광물은 토지에 부합하지 않고 국가에 채굴 관련 권한이 귀속되어 독립적으로 거래될 수 없다.
• 온천수는 지하수와 마찬가지로 토지의 구성부분이어서 토지와 분리된 별개의 거래 객체가 될 수 없으므로 독립한 중개대상물로 취급되지 않는다.
• 금전채권은 물건이 아니라 채권일 뿐이어서 중개대상물이 될 수 없다.
• 점유는 사실상의 지배상태에 불과한 사실관계이지 물건이나 재산권 자체가 아니다.

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 온천수는 지하수의 일종으로 토지의 구성부분에 해당한다. 토지와 별도로 독립하여 거래되는 객체가 될 수 없으므로 그 자체가 별개의 중개대상물이 되지는 못한다.
• ㄷ ✕ 금전채권은 물건이 아니라 단순한 채권관계에 불과하다. 법 제3조가 정한 토지·건축물·입목·공장재단 등 물건·재산권의 범주에 들지 않는다.
• ㄹ ✕ 점유는 물건에 대한 사실상의 지배상태를 가리키는 사실관계일 뿐, 그 자체가 물건이나 이전 가능한 재산권이 아니어서 중개대상물이 될 수 없다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 미채굴광물은 토지에 부합되지 않고 국가에 그 채굴에 관한 권한이 귀속되어 독립적인 거래의 대상이 될 수 없으므로 중개대상물에 해당하지 않는다.
• ㄴ ✎ 온천수는 중개대상물에 해당하지 않는다.
• ㄷ ✎ 금전채권은 중개대상물에 해당하지 않는다.
• ㄹ ✎ 점유는 중개대상물에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 미채굴광물을 '토지의 일부'라고 보아 O로 착각하기 쉽지만, 채굴에 관한 권한이 국가에 귀속되어 독립적 거래대상이 될 수 없으므로 X이다.
• 온천수·금전채권·점유는 일상적으로는 재산적 가치가 있어 보이지만, 법 제3조·시행령 제2조가 정한 토지·정착물·입목·공장재단(광업재단) 4종의 물건 범주에 들지 않으면 전부 중개대상물에서 제외된다는 기준으로 걸러야 한다.