〈종합〉

거래계약이 체결된 상황을 전제로 중개보수의 발생·소멸, 한도규정의 관할, 초과약정의 효력, 지급시기 등 중개보수 논점을 종합적으로 묻는 문항이다. 틀린 것을 찾아야 하므로 정답 선지 하나만 오류를 담고 있다.

• 보수청구권의 발생·소멸 요건(고의·과실 여부)을 먼저 점검
• 보수 한도규정의 근거(국토교통부령·조례)와 관할, 초과약정의 효력범위를 확인
• 조례 오해로 인한 초과수령도 금지행위에 해당한다는 결론을 도출
• 지급시기 원칙(약정 우선, 없으면 거래대금 지급완료일)을 대조

〈정답 ③〉

중개보수 한도규정은 효력규정이라서, 조례를 잘못 해석해 법정 한도를 초과한 보수를 받았더라도 초과 부분은 무효이고 그 수령행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호의 금지행위(보수·실비 초과 금품수수)에 해당한다.

• 법정 한도 초과 수령은 사례·증여 등 어떤 명목으로도 금지되는 초과 금품수수 행위 — 공인중개사법 제33조 제1항 제3호
• 한도 초과의 원인이 조례 해석 착오라 해도 결과적으로 초과수령이 있으면 금지행위 성립을 배제하지 않음(판례)
• 중개보수 한도규정은 단속규정이 아닌 효력규정이므로 착오 여부와 무관하게 초과 부분에 법적 효력이 미침

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 개업공인중개사의 고의·과실 없이 의뢰인 사정으로 계약이 해제된 경우에는 보수청구권이 소멸하지 않는다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 때에만 보수를 받을 수 없다고 정하므로, 甲의 잘못이 없다면 보수를 받을 수 있다.
• ② ○ 주택 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로, 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다는 것이 공인중개사법 제32조 제4항의 그대로다.
• ④ ○ 중개보수 한도규정은 효력규정이라서 한도를 초과하는 약정은 전부 무효가 아니라 초과하는 부분에 한해서만 무효가 된다. 한도 이내 부분은 유효하게 청구할 수 있다.
• ⑤ ○ 공인중개사법 시행규칙 등에 따라 지급시기는 원칙적으로 당사자 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 한다. 거래계약 체결일이 아니라는 점이 자주 바뀌어 출제되는 부분이다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 甲이 중개보수 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 경우 공인중개사법 제33조의 금지행위에 해당한다.

〈함정〉

• 초과약정을 '전부 무효'로 착각하기 쉽다 — 실제로는 초과하는 범위 내에서만 무효이고 한도 이내 부분은 유효하다.
• 조례를 잘못 해석해 초과수령한 경우 '고의가 아니므로 금지행위가 아니다'라고 오인하기 쉽다 — 판례상 착오 여부와 무관하게 금지행위에 해당한다.
• 지급시기를 '거래계약 체결일'로 착각하기 쉽다 — 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이다.