〈종합〉

서울 소재 보증금 10억원 상가 임대차 사례로, 상가건물 임대차보호법의 적용범위(당시 서울 9억원)를 넘는 고액 임대차에 어떤 규정이 적용되고 어떤 규정이 적용되지 않는지를 묻는 문항이다.

• 보증금 10억원이 당시 시행령상 서울특별시 적용기준(9억원)을 초과함을 먼저 확인한다
• 적용기준 초과 임대차에도 적용되는 규정(대항력 제3조, 계약갱신요구 제10조 등 — 법 제2조 제3항 열거)과 적용되지 않는 규정(우선변제권 제5조 제2항 등)을 구분한다

〈정답 ②〉

보증금 10억원은 당시 시행령상 서울특별시의 적용기준(9억원)을 초과한다. 이런 고액 임대차에도 대항력과 계약갱신요구권 규정은 적용되지만(법 제2조 제3항), 우선변제권 규정(제5조 제2항)은 적용되지 않는다. 따라서 乙은 확정일자를 받았더라도 법정 우선변제권을 취득하지 못한다.

• 당시 시행령상 서울특별시의 적용기준 보증금은 9억원 — 이 사례(10억원)는 기준 초과
• 법 제2조 제3항: 기준 초과 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구(제10조 제1항~제3항 등), 권리금 규정 등은 적용된다
• 우선변제권(제5조 제2항)은 제2조 제3항의 열거에 없어 기준 초과 임대차에는 적용되지 않는다 — 확정일자를 받아도 법정 우선변제권이 생기지 않는다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 대항력 규정(법 제3조)은 보증금 액수와 무관하게 적용된다(법 제2조 제3항). 건물 인도와 사업자등록 신청(2020. 3. 10.)을 갖춘 다음 날인 3. 11. 대항력을 취득한다.
• ③ ○ 계약갱신요구 규정은 기준 초과 임대차에도 적용된다. 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(제10조 제1항).
• ④ ○ 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(제10조 제2항).
• ⑤ ○ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(제10조 제3항).

〈선지교정〉

• ② ✎ 乙은 임대차계약서상의 확정일자를 받았더라도 보증금에 대한 우선변제권을 취득하지 못한다.

〈함정〉

• 고액 임대차(적용기준 초과)에도 대항력·계약갱신요구권은 적용되지만 우선변제권·최우선변제권은 적용되지 않는다 — 이 구분이 문항의 전부다
• 확정일자 날짜(3. 13.) 계산에 매달리게 만드는 함정 — 애초에 우선변제권 규정 자체가 적용되지 않는 사례라 날짜는 쟁점이 아니다