〈종합〉

임차권등기명령 제도의 신청요건·비용청구·등기 후 효력(대항력·우선변제권 유지, 새 임차인의 최우선변제권 배제)을 종합적으로 묻는 이론형 문항이다.

• 각 선지를 주택임대차보호법 제3조의3의 항별 규정(신청서 소명의무, 비용청구, 등기 후 권리유지, 대항요건 상실과의 관계, 새 임차인 최우선변제 배제)과 하나씩 대조한다.
• 등기 전 취득한 권리는 등기 후에도 그대로 유지된다는 원칙과, 등기 후 새로 입주한 임차인은 최우선변제를 받을 수 없다는 예외 규정을 구분해 적용한다.

〈정답 ⑤〉

임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 받을 권리가 없다는 것이 법에 명시되어 있다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 제6항: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제(소액보증금 최우선변제)를 받을 권리가 없다.
• 등기 시점 이후에 새로 입주하는 임차인은 이미 등기부상 선순위 임차권이 공시되어 있으므로 최우선변제 대상에서 배제된다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제3조의3 제2항은 신청서에 신청의 취지·이유를 적을 뿐 아니라, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다고 규정한다. 소명 없이 신청할 수 있는 게 아니다.
• ② ✕ 제3조의3 제8항은 임차권등기명령의 '신청'과 그에 따른 '임차권등기' 양쪽 모두에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정한다. 등기 비용만 청구할 수 있는 것으로 나누어 놓으면 틀린다.
• ③ ✕ 제3조의3 제5항에 따라 등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 임차권등기 후에도 그대로 유지된다. 대항력만 유지되고 우선변제권은 소멸한다는 식으로 갈라놓으면 틀린다.
• ④ ✕ 제3조의3 제5항 후단은 임차권등기 이후에는 대항요건(점유·전입)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 명시한다. 등기 후 주민등록을 이전해도 대항력은 그대로 유지된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 丙은 임차권등기명령 신청서에 신청의 취지와 이유를 적어야 하고, 임차권등기의 원인이 된 사실도 소명하여야 한다.
• ② ✎ 丙이 임차권등기명령 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 모두 乙에게 청구할 수 있다.
• ③ ✎ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 丙은 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한다.
• ④ ✎ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 후에 丙이 주민등록을 서울특별시로 이전하더라도 대항력을 상실하지 않는다.

〈함정〉

• '대항력만 유지, 우선변제권은 소멸' 식으로 둘을 갈라서 내는 함정 — 제3조의3 제5항은 두 권리 모두 그대로 유지된다고 규정한다.
• 등기 후 전입을 옮기면 대항력을 잃는다고 착각하는 함정 — 등기 이후의 대항요건 상실은 이미 취득한 권리에 영향을 주지 않는다.
• 등기 이후 입주한 새 임차인이 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있다고 착각하는 함정 — 제6항이 이를 명시적으로 배제한다.
• 비용청구를 '신청 비용'과 '등기 비용'으로 나누어 한쪽만 청구 가능하다고 오인하는 함정 — 제8항은 둘 다 청구 대상으로 규정한다.