〈종합〉

매수신청대리 개업공인중개사가 설명해야 할 민사집행법상 경매 절차 지식(권리소멸·인수, 차순위매수신고, 소유권취득시기, 재매각, 저당권 소멸)을 조문 그대로 아는지 묻는 문항이다.

• 유치권 인수 규정(제91조⑤)의 인수 시점을 정확히 짚어 ①의 오류를 확인한다
• 나머지 선지는 각각 차순위매수신고 요건, 소유권취득시기, 재매각절차 효과, 저당권 소멸 규정과 대조해 옳음을 확인한다

〈정답 ①〉

매수인이 인수해야 하는 유치권은 경매개시결정 기입등기 '전'에 성립한 유치권이다. 등기 후에 취득한 유치권은 매수인에게 대항하지 못하므로 변제책임이 없다.

• 민사집행법 제91조 제5항: 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다는 규정은 압류(경매개시결정 기입등기) 전에 성립한 유치권을 전제로 한다
• 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없으므로 인수대상이 아니다
• 선지는 인수 대상을 '등기 후 취득한 유치권'으로 뒤바꿔 서술하여 틀린 설명이 된다

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 초과하는 신고를 한 경우에만 가능하다(제114조).
• ③ ○ 소유권 등 매각의 목적인 권리는 소유권이전등기 시점이 아니라 매수인이 매각대금을 완납한 때 취득한다(제135조).
• ④ ○ 재매각 절차에서는 전(前) 매수인이 다시 매수신청을 할 수 없고, 이미 낸 매수신청보증의 반환도 요구할 수 없다(제138조).
• ⑤ ○ 매각부동산 위의 모든 저당권은 경매신청인이 선순위인지 후순위인지와 관계없이 매각으로 소멸한다(제91조②).

〈선지교정〉

• ① ✎ 매수인은 매각 대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 유치권을 취득한 자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

〈함정〉

• 유치권 인수 규정을 단순히 '유치권자에게 변제책임 있다'로만 외우면, 등기 전/후 취득 시점을 뒤바꾼 선지를 걸러내지 못한다 — 기준은 경매개시결정 기입등기 전 취득 여부다
• 저당권 소멸을 선순위 저당권에만 적용된다고 오해하면 ⑤을 틀린 것으로 잘못 판단할 수 있다 — 후순위 저당권자의 신청이어도 모든 저당권이 소멸한다