〈종합〉

손해배상책임보장 제도의 성립요건·보장금액·설명시기를 종합적으로 묻는 문항으로, 배상 대상이 재산상 손해에 한정된다는 요건을 비재산적 손해까지 넓혀 서술한 함정을 골라내는 것이 핵심이다.

• 법 제30조의 배상책임 성립요건에서 '재산상 손해'라는 문구를 확인해 비재산적 손해 확대 서술(②)을 걸러낸다
• 보장금액을 법인·분사무소 추가액·비법인·다른 법률 근거 중개업으로 나눠 시행령 제24조 수치와 대조한다(④·⑤)
• 설명·증서교부 시점이 업무개시 전이 아니라 중개완성 시라는 점을 확인한다(①)
• 장소제공에 따른 배상책임(법 제30조 제2항)이 별도로 인정됨을 확인한다(③)

〈정답 ②〉

공인중개사법령상 손해배상책임보장 규정이 담보하는 손해는 재산상 손해에 한정된다. 개업공인중개사가 고의로 거래당사자에게 손해를 입혔더라도 비재산적(정신적) 손해는 이 보장규정에 따른 배상책임의 범위 밖이다.

• 법 제30조 제1항: 개업공인중개사는 중개행위 중 고의 또는 과실로 거래당사자에게 '재산상의 손해'를 발생시킨 때에 배상책임을 진다 — 법문상 재산상 손해만 대상으로 명시
• 보증보험·공제·공탁 제도 자체가 재산상 손해의 배상을 담보하기 위한 장치(법 제30조 제3항)이므로, 정신적 손해에 대한 배상은 민법상 불법행위책임으로 별도로 다툴 문제일 뿐 이 법의 손해배상책임보장규정이 적용되는 영역이 아니다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액·보증기관 및 소재지·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 한다(법 제30조 제5항). 업무개시 전이 아니라 중개완성 시점이 설명 시기라는 점이 핵심이다.
• ③ ○ 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우에도 배상책임을 진다(법 제30조 제2항). 이른바 장소제공책임이다.
• ④ ○ 출제 당시 기준으로 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 분사무소를 두면 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정해야 했다(시행령 제24조 제1항 제1호). 법령은 이렇게 최저금액만 규정할 뿐 보장금액의 상한은 두지 않는다.
• ⑤ ○ 지역농업협동조합처럼 「농업협동조합법」에 근거해 부동산중개업을 하는 자는 출제 당시 기준 보장금액 1천만원 이상의 보증을 설정하면 되었으므로(시행령 제24조 제3항), 법인 2억원·비법인 1억원인 개업공인중개사의 최저보장금액과는 다르다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 개업공인중개사는 고의로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에도 재산상의 손해에 대해서만 공인중개사법령상 손해배상책임보장규정에 의해 배상할 책임이 있다.

〈함정〉

• 보장대상을 '재산상 손해 + 비재산적 손해'로 넓혀 서술하는 함정 — 법 제30조는 재산상 손해만 명시하므로 정신적 손해는 이 보장규정의 배상범위 밖이다.
• 설명 시기를 '업무개시 전' 또는 '중개개시 전'으로 바꿔치기하는 함정 — 손해배상책임 보장에 관한 설명·증서교부는 중개완성 시가 맞다.

〈현행성〉

현행 시행령 제24조상 보장금액은 법인인 개업공인중개사 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가), 법인이 아닌 개업공인중개사 2억원 이상, 다른 법률에 근거한 부동산중개업(지역농업협동조합 등)은 2천만원 이상으로 상향되었다. 이 문항은 출제 당시 시행령 기준(법인 2억원·분사무소당 1억원 추가, 비법인 1억원, 지역농협 1천만원)으로 ④·⑤를 서술했으며, 수치가 달라졌어도 ④·⑤의 정오(옳음)와 정답(②)에는 영향이 없다.