〈종합〉

중개행위의 판단기준(객관설)과 개설등록·거래계약서 작성 규정을 섞어 종합적으로 옳고 그름을 가리는 문항이다. 판례가 정립한 '객관적 기준' 판단과, 거래계약서 서명·날인 요건, 표준서식의 성격(권장·강제 아님)을 정확히 아는지 묻는다.

• 중개행위 판단기준이 주관설인지 객관설인지 먼저 확인
• 제9조 제2항으로 소속공인중개사도 개설등록 신청 가능한지 확인
• 제26조·제25조 준용 규정으로 서명 '및' 날인 요건 확인
• 표준서식의 법적 성격(강제 아닌 권장)으로 과태료 여부 판단

〈정답 ②〉

임대차계약을 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 목적물 인도 등 의무이행 주선에 관여하는 것이 예정되어 있다면, 그런 사후관여 행위도 사회통념상 중개행위의 범주에 포함된다는 것이 판례의 태도다.

• 중개행위 해당 여부는 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 드러난 행위를 기준으로 판단함(판례)
• 계약 체결 이후라도 목적물 인도 등 계약상 의무의 원만한 이행을 주선하는 것이 예정된 행위는 중개행위 범주에 포함됨(판례)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 판례는 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라, 행위를 사회통념상 객관적으로 보아 거래의 알선·중개로 인정되는지를 기준으로 중개행위 해당 여부를 판단한다.
• ③ ✕ 공인중개사법 제9조 제2항은 소속공인중개사를 제외한 공인중개사 또는 법인만 개설등록을 신청할 수 있다고 정한다. 소속공인중개사는 개설등록 신청 자격 자체가 없다.
• ④ ✕ 제26조 제2항이 준용하는 제25조 제4항에 따라 개업공인중개사는 거래계약서에 서명 및 날인을 모두 해야 하며, 서명이나 날인 중 하나만으로는 부족하다. 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인해야 한다.
• ⑤ ✕ 국토교통부장관이 정한 거래계약서 표준서식은 사용을 권장할 수 있는 서식일 뿐 법령상 강제되는 것이 아니어서, 사용하지 않았다는 이유만으로 과태료 등 제재를 받지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 판단해야 한다.
• ③ ✎ 소속공인중개사는 자신의 중개사무소 개설등록을 신청할 수 없다.
• ④ ✎ 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 경우 거래계약서에 서명 및 날인을 하여야 한다.
• ⑤ ✎ 개업공인중개사가 국토교통부장관이 정한 거래계약서 표준서식을 사용하지 않더라도 과태료부과처분을 받지 않는다.

〈함정〉

• 중개행위 판단기준을 '주관적 의사'로 착각하기 쉬운데, 판례는 객관적 기준을 채택한다 — ①이 그 함정
• 거래계약서 표준서식을 강제규정으로 오해해 미사용 시 제재(과태료 등)가 있다고 생각하기 쉽지만 권장서식일 뿐이다 — ⑤가 그 함정
• 소속공인중개사도 공인중개사이므로 개설등록이 가능하다고 착각하기 쉬운데 제9조 제2항이 명시적으로 제외한다 — ③이 그 함정