〈종합〉

주택임대차보호법상 존속기간(최단 2년), 묵시적 갱신 및 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 효과와 해지통지 요건을 종합적으로 묻는 문항이다.

• 최단 존속기간 규정이 임차인 보호를 위한 편면적 규정임을 확인해 2년 미만 약정의 유효 주장 주체가 임차인뿐임을 짚는다
• 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사 갱신 각각의 존속기간(2년)과 임차인의 해지통지권(3개월 후 효력)을 나머지 선지에서 확인한다

〈정답 ①〉

임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 그 기간이 유효함을 주장할 수 있는 쪽은 임차인뿐이다. 임대인은 이를 주장할 수 없지만 임차인은 원한다면 2년 미만의 약정기간을 그대로 주장할 수 있다.

• 주택임대차보호법 제4조 제1항: 존속기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 기간을 2년으로 봄(최단 존속기간 보장)
• 다만 이 규정은 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정이므로, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음(임대인에게는 이 주장권이 없음)
• 따라서 乙(임차인)이 2년 미만 약정을 유효라고 주장하는 것은 가능하므로 '주장할 수 없다'는 서술은 틀림

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 존속기간은 정함이 없는 것으로 보아 최단 존속기간 규정에 따라 2년으로 본다.
• ③ ○ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
• ④ ○ 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차도 그 존속기간은 2년으로 본다. 갱신요구는 임차인이 임대차기간 만료 전 일정 기간 내에 행사할 수 있고 갱신 횟수는 1회로 제한된다.
• ⑤ ○ 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다(통지 후 3개월이 지나면 효력 발생).

〈선지교정〉

• ① ✎ 乙과 丙이 임대차기간을 2년 미만으로 정한다면 乙은 그 임대차기간이 유효함을 주장할 수 있다.

〈함정〉

• '2년 미만으로 정한 임대차기간의 유효 주장'은 임차인에게만 인정되는 권리다. 임대인이 주장할 수 없다는 것과 임차인이 주장할 수 있다는 것을 혼동하면 정반대로 판단하게 된다.
• 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사 갱신을 구분해야 한다. 두 경우 모두 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인의 해지통지권은 두 경우 모두 인정되고 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생긴다는 점은 같다.