개업공인중개사가 집합건물의 매매를 중개하면서 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 아파트 지하실은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 전원의 공용부분으로, 따로 구분소유의 목적이 될 수 없다.
- ② 전유부분이 주거 용도로 분양된 경우, 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용해서는 안 된다.
- ③ 구분소유자는 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공된 건물 부분에 대한 공유지분을 그가 가지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.
- ④ 규약으로써 달리 정한 경우에도 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. ✔
- ⑤ 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
해설 보기
〈종합〉
집합건물법상 전유부분·공용부분의 귀속과 처분 제한, 대지사용권의 일체성을 종합적으로 확인하는 이론형 문항이다. 특히 대지사용권 분리처분 금지에 규약상 예외가 있음을 아는지가 핵심이다.
- 각 선지가 전유부분/공용부분/대지사용권 중 어느 것을 다루는지 구분
- 공용부분은 원칙적으로 전원 공유, 일부공용부분은 그들만의 공유라는 귀속 규칙 확인
- 전유부분과 공용부분 지분, 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙 확인
- 대지사용권 분리처분 금지에 '규약으로 달리 정한 경우' 예외가 있음을 짚어 ④가 이 예외를 부정한 오류임을 특정
〈정답 ④〉
대지사용권도 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것이 원칙이지만, 집합건물법은 규약으로 달리 정하면 분리처분을 허용하는 예외를 두고 있다. 그런데 ④는 '규약으로써 달리 정한 경우에도' 분리처분이 불가능하다고 해 이 예외를 부정하므로 틀린 설명이다.
- 대지사용권 분리처분 금지는 원칙이나, 규약으로 달리 정하면 예외적으로 분리처분이 가능함(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항·제4항)
- ④는 이 예외 자체를 없는 것처럼 서술하여 틀림
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 지하실은 구조상 독립성이 있어도 건물 전체의 안전이나 공동사용에 관계되면 구분소유자 전원의 공용부분으로 보는 것이 판례 태도다. 따로 구분소유권의 목적이 되지 않는다.
- ② ○ 전유부분이 주거용으로 분양·사용승인된 경우 정당한 사유 없이 이를 주거 외 용도(사무실 등)로 쓰지 못한다는 것이 집합건물법상 사용상 제한의 취지다.
- ③ ○ 공용부분에 대한 공유지분은 전유부분 처분에 수반되므로, 전유부분과 분리해서 공용부분 지분만 따로 처분할 수 없다.
- ⑤ ○ 일부 구분소유자만 사용하는 것임이 명백한 부분(일부공용부분)은 전원 공유가 아니라 그 부분을 사용하는 구분소유자들만의 공유에 속한다.
〈선지교정〉
- ④ ✎ 규약으로써 달리 정한 경우에는 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있다.
〈함정〉
- 대지사용권 분리처분 금지를 '절대 금지'로 외워두면 ④의 '규약으로 달리 정한 경우에도'라는 단서를 놓치기 쉽다 — 원칙-예외 구조(규약으로 예외 인정)를 함께 기억해야 한다.
- 공용부분 귀속을 항상 '전원 공유'로만 외우면 일부공용부분(그들만의 공유)을 묻는 ⑤에서 헷갈릴 수 있다.