〈종합〉

중개보수 제한 규정의 적용범위와 초과약정의 효력을 판례를 통해 확인하는 문항이다. 공매 알선에도 적용되는지, 거래 미완료 시 보수약정에도 적용되는지, 초과약정의 무효 범위가 어디까지인지를 묻는다.

• ㄱ은 공매 알선에도 중개보수 제한규정이 적용된다는 판례 결론과 반대이므로 제외
• ㄴ은 한도 초과 약정이 전부무효가 아니라 초과범위 내에서만 무효라는 법리로 옳음을 확인
• ㄷ은 거래 미완료 시에도 보수약정이 가능하고 이때도 제한규정이 적용된다는 판례로 옳음을 확인
• ㄴ·ㄷ만 옳으므로 정답은 ④

〈정답 ④〉

한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과하는 범위 내에서만 무효이고, 거래계약이 완료되지 않은 경우에도 중개행위에 상응하는 보수 지급을 약정할 수 있으며 이 경우에도 법정 한도 규정이 그대로 적용된다.

• 중개보수 한도 규정은 효력규정 - 초과약정 전부가 무효가 되는 것이 아니라 초과하는 부분만 무효(ㄴ)
• 한도 이내의 보수는 유효하므로 그 범위에서는 정상적으로 보수청구가 가능함
• 거래계약이 완료되지 않더라도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 하는 약정 자체는 유효하게 성립할 수 있음(ㄷ)
• 이러한 미완료 거래에 대한 보수약정에도 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정이 그대로 적용되어 한도를 넘길 수 없음(ㄷ)

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 공매대상 부동산 취득의 알선도 실질적으로 중개행위에 해당하므로, 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정이 그대로 적용된다는 것이 판례의 입장이다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들은 공매대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다.

〈함정〉

• 공매 알선을 '경매·공매는 중개대상물이 아니다'는 논점과 혼동해 보수제한 규정이 적용되지 않는다고 오해하기 쉽다. 취득 알선이라는 실질에 초점을 맞춰야 한다.
• 한도 초과 약정을 '전부무효'로 잘못 기억하는 경우가 많다. 한도 초과 범위만 무효이고 나머지는 유효라는 점을 구분해야 한다.