〈종합〉

중개보수와 실비의 지급요건·시기·청구 상대방, 그리고 주택 외 중개대상물 보수의 근거 법령을 묻는 문항으로, 조문의 세부 요건을 정확히 아는지가 관건이다.

• 법 제32조 제1항 단서로 고의·과실에 따른 보수청구권 소멸 여부를 판단
• 법 제32조 제2항으로 실비 청구 가능 여부와 상대방(이전측/취득측)을 확인
• 시행령 제27조의2로 지급시기(약정 우선, 없으면 거래대금 지급완료일)를 확인
• 법 제32조 제4항으로 주택은 조례, 주택 외는 국토교통부령이라는 근거법령 구분을 확인

〈정답 ④〉

중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 한다.

• 시행령 제27조의2 — 중개보수 지급시기는 원칙적으로 당사자 간 약정에 따름
• 약정이 없는 경우에는 '거래대금 지급이 완료된 날'을 지급시기로 함(거래계약 체결일이 아님)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 보수를 받을 수 없다고 정한다. 개업공인중개사의 과실로 거래행위가 취소된 경우이므로 보수청구권이 발생하지 않는다.
• ② ✕ 법 제32조 제2항에 따라 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있고, 이 실비는 권리를 이전하려는 의뢰인(매도인·임대인 등)에게 청구한다.
• ③ ✕ 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 권리를 취득하려는 의뢰인(매수인·임차인 등)에게 청구하는 것으로, 법 제32조 제2항에 따라 받을 수 있다.
• ⑤ ✕ 법 제32조 제4항 후단에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 시·도 조례가 아니라 국토교통부령으로 정한다. 시·도 조례로 정하는 것은 주택의 중개보수와 실비 한도다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 없다.
• ② ✎ 개업공인중개사는 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
• ③ ✎ 개업공인중개사는 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로부터 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
• ⑤ ✎ 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

〈함정〉

• 개업공인중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에도 보수를 받는다고 서술하는 함정 — 이 경우는 보수청구권 자체가 소멸한다는 점을 놓치기 쉽다
• 권리관계 확인실비와 계약금 반환보장실비의 청구 상대방(이전측/취득측)을 뒤바꾸거나 '받을 수 없다'로 서술하는 함정
• 주택 외 중개대상물 보수의 근거를 시·도 조례로 착각하는 함정 — 주택은 조례, 주택 외는 국토교통부령이라는 구분을 확인해야 한다