〈종합〉

중개대상물이 되려면 법 제3조·시행령 제2조가 정한 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장·광업재단 중 하나에 해당해야 한다. 판례상 아파트분양권과 미등기 신축건물은 이 범위에 포함되지만, 입주권·대토권처럼 특정 물건이 아니라 지위·권리에 불과한 것은 제외된다는 점을 묻는 문항이다.

• ㄱ·ㄴ이 '장차 건축될 특정 건물' 또는 '주벽을 갖춘 정착물'로서 법정 4종에 포함되는지 먼저 확인
• ㄷ·ㄹ이 특정 토지·건물이 아니라 분양받을 수 있는 '지위'에 불과한지를 대조표로 구분

〈정답 ①〉

동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권과, 기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 중 미등기건물은 모두 중개대상물에 해당하므로 ㄱ·ㄴ이 정답 조합이다.

• 동·호수가 특정되고 분양계약이 체결된 아파트는 장차 건축될 특정 건물로서 '건축물'에 해당한다고 본다 — 공인중개사법 제3조 제2호
• 기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 중인 건물은 등기 여부와 무관하게 토지의 정착물로 인정되어 중개대상물성이 유지된다 — 공인중개사법 제3조 제2호

〈오답선지 해설〉

• ㄷ ✕ 입주권은 추첨을 통해 분양예정자로 선정될 수 있는 '지위'일 뿐, 특정된 토지나 건축물 자체가 아니다. 물건이나 법정 재산권이 아니므로 중개대상물이 될 수 없다.
• ㄹ ✕ 대토권은 주택 철거를 전제로 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과하고, 특정된 토지에 대한 권리가 아니어서 판례상 중개대상물로 인정되지 않는다.

〈선지교정〉

• ㄷ ✎ 아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다.
• ㄹ ✎ 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권은 중개대상물에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 대토권·입주권을 실체 있는 부동산처럼 오인하기 쉬운데, 둘 다 '분양받을 수 있는 지위'에 그쳐 특정 물건이 아니라는 점에서 걸러야 한다.
• 분양권(ㄱ)과 입주권(ㄷ)을 혼동하기 쉬운데, 동·호수가 특정되고 분양계약까지 체결된 경우만 '장차 건축될 특정 건물'로 인정되고, 추첨으로 선정될 지위에 불과한 입주권은 제외된다.