〈종합〉

외국인등의 부동산 취득·보유에 대한 신고와 허가 제도를 취득원인별(계약 60일 신고/계약 외 원인 6개월 신고/계속보유 6개월 신고/특정구역 사전허가)로 구분하지 못하면 틀리도록 설계한 문항이다.

• 각 선지의 취득유형(계약/계약 외 원인/계속보유/특정구역)을 먼저 분류한다
• 분류에 맞는 신고·허가 대상 여부와 기간·주체를 법 제8조·제9조에 대응시켜 확인한다
• 허가 위반 시 계약의 효력, 허가 중복면제 단서 등 예외 규정을 별도로 점검한다

〈정답 ⑤〉

토지취득허가 신청서를 받은 신고관청은 그 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다는 규정 그대로다.

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조에 따른 외국인등의 토지취득허가 절차: 신고관청이 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가·불허가 처분(30일이 아님)
• 허가주체는 국토교통부장관이 아니라 신고관청(시장·군수·구청장)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 출제 당시 기준으로도 생태·경관보전지역은 토지취득허가 대상 구역(법 제9조 제1항 제3호)이다. 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 법 제9조 제3항에 따라 그 효력이 발생하지 않는다.
• ② ✕ 건축물의 신축은 계약이 아닌 원인에 의한 취득이라 허가 대상이 아니라, 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하면 되는 사항이다(법 제8조 제2항, 출제 당시 기준).
• ③ ✕ 출제 당시 법 제9조 제1항 단서에 따라, 이미 토지거래계약허가(제11조)를 받은 경우에는 토지취득허가를 따로 받지 않아도 된다. 두 허가를 중복해서 받을 필요가 없다.
• ④ ✕ 내국인이 외국인으로 신분이 변경되어 기존 부동산을 계속 보유하려는 경우는 '허가' 대상이 아니라 '신고' 대상이다. 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하면 된다(법 제8조 제3항).

〈선지교정〉

• ① ✎ 「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역에서 외국인이 토지취득의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지취득계약은 효력이 발생하지 않는다.
• ② ✎ 외국인이 건축물의 신축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
• ③ ✎ 외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역에 있으면 토지거래계약허가를 받은 경우에는 토지취득허가를 따로 받지 않아도 된다.
• ④ ✎ 대한민국 안의 부동산을 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 해당 부동산을 계속 보유하려는 경우에는 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

〈함정〉

• 건축물 신축·증축 등 계약 외 원인 취득을 허가 대상이나 60일 신고로 착각하기 쉽다 — 실제로는 취득일부터 6개월 이내 신고 대상이다.
• 허가 없이 체결한 토지취득계약을 유효로 오인하기 쉽다 — 법 제9조 제3항에 따라 그 계약은 효력이 발생하지 않는다.
• 토지거래허가구역과 허가대상 구역이 겹치면 두 허가를 다 받아야 한다고 생각하기 쉽지만, 토지거래계약허가를 받았으면 취득허가는 면제된다.
• 처분기간 15일을 다른 절차의 30일과 혼동하기 쉽다.

〈현행성〉

현행법상 선지③에 언급된 지정문화재 관련 근거는 「문화재보호법」에서 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」로 법명이 바뀌었고, 별도로 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 천연기념물등 보호구역이 허가대상 구역에 추가되었다. 다만 이는 법명·구역 열거의 변경일 뿐 정답을 가르는 15일 처분기간 요건과는 무관하여, 현행 기준으로 풀어도 정답은 동일하게 ⑤다.