〈종합〉

경매로 부동산이 매각될 때 각종 권리(저당권·전세권·등기임차권·유치권)가 소멸하는지 매수인에게 인수되는지를 묻는 권리분석 문항이다. 유치권의 '인수=매수인의 변제책임'과 '유치권자의 직접 변제청구권 유무'를 구별할 수 있는지가 출제 의도다.

• 선지별로 권리(저당권·전세권·등기임차권·유치권)를 구분해 소멸/인수 여부를 표로 정리하듯 대응시킨다
• 저당권은 순위·신청자 불문 항상 소멸, 대항력 없는 용익권도 소멸이라는 원칙을 먼저 확인한다
• 최선순위 전세권은 배당요구 여부에 따라 소멸/인수가 갈린다는 조건을 확인한다
• 유치권은 소멸하지 않고 매수인이 인수하지만 그 인수의 성격이 '변제책임'인지 '변제청구권'인지를 구별해 정답을 가려낸다

〈정답 ③〉

유치권은 경매로 소멸하지 않고 매수인이 인수하지만, 그 인수는 매수인이 피담보채권을 '변제할 책임'을 지는 것일 뿐이다. 유치권자가 매수인을 상대로 채권 변제를 직접 청구할 권리까지 생기는 것은 아니다.

• 민사집행법 제91조 제5항: 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 진다는 규정 — '책임'이지 채무자로서의 '지급의무'가 아님
• 유치권자는 매수인에 대해 직접 이행청구권(변제청구권)을 갖는 것이 아니라, 매수인이 변제하지 않으면 유치권에 의한 점유·인도거절로 사실상 만족을 구할 수 있을 뿐
• 따라서 '유치권자가 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다'는 서술은 법이 정한 변제책임의 성격을 지급청구권으로 과장한 것이어서 틀림

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 저당권은 선순위든 후순위든, 누가 경매를 신청했든 매각으로 모두 소멸한다(제91조 제2항). 후순위 저당권자의 신청이라도 선순위 저당권까지 함께 소멸시키는 것이 경매의 원칙이다.
• ② ○ 전세권·등기된 임차권 같은 용익권은 대항력을 갖췄더라도 그 대항력으로 선순위 저당권·압류·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 함께 소멸한다.
• ④ ○ 최선순위 전세권은 원칙적으로 매수인에게 인수되지만, 전세권자가 배당요구를 하면 보증금을 배당받고 그 전세권은 매각으로 소멸한다.
• ⑤ ○ 소유권 취득시기는 소유권이전등기 촉탁이나 완료 시점이 아니라 매수인이 매각대금을 다 낸 때다(제135조).

〈선지교정〉

• ③ ✎ 유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 직접 청구할 수는 없고, 매수인은 그 채권을 변제할 책임만 진다.

〈함정〉

• 저당권을 '선순위는 소멸하지 않는다'는 식으로 조건을 붙이면 틀린 서술이 된다 — 저당권은 순위·신청자 불문 항상 소멸이 원칙
• 최선순위 전세권의 소멸·인수 조건이 헷갈리기 쉬운데, '배당요구를 하면 소멸'로 고정해서 외워야 한다
• 유치권은 매수인 인수(변제책임)까지는 맞지만, 유치권자에게 매수인에 대한 직접적인 변제청구권까지 인정되는 것은 아니라는 점이 이 문항의 핵심 함정