〈종합〉

주택임대차보호법의 대항력·계약갱신요구권·최우선변제권·임차권등기명령을 한 문항에 모아 각 제도의 요건을 정확히 아는지 종합적으로 확인하는 문제다.

• 각 선지가 다루는 제도(대항력/갱신요구권/최우선변제권/임차권등기명령)를 구분한다
• 제8조 제1항의 '경매신청 등기 전 대항요건 구비' 요건이 최우선변제권에도 그대로 적용되는지 확인한다
• 나머지 선지는 각 조문(제3조 제4항, 제6조의3 제2항, 임차권등기명령 제도)의 내용과 그대로 일치하는지 대조한다

〈정답 ③〉

최우선변제권(보증금 중 일정액에 대한 우선변제)은 경매신청 등기 전에 대항요건(주택의 인도+주민등록)을 갖춘 경우에만 인정된다. 대항요건을 갖추지 않았다면 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 없다.

• 법 제8조 제1항: 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있되, 이는 '경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도+주민등록)을 갖춘' 경우에만 인정된다.
• 즉 소액임차인의 최우선변제권도 대항요건 구비를 전제로 하며, 확정일자는 요구되지 않지만 대항요건 자체는 필수 요건이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 그 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되는 경우(예: 방 일부를 점포로 겸용)에도 주된 용도가 주거이면 그대로 적용된다.
• ② ○ 제6조의3 제2항: 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다는 규정 그대로다.
• ④ ○ 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 양도되면, 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다 — 제3조 제4항.
• ⑤ ○ 임차권등기명령의 집행으로 등기를 마친 임차인은 그 이후 이사 등으로 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 그대로 유지한다. 이 제도의 존재 이유 자체가 대항요건 유지 부담에서 임차인을 벗어나게 하는 것이다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에 한하여 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

〈함정〉

• 최우선변제권을 '대항요건 없이도 보증금 일정액은 무조건 우선변제된다'로 오해하는 경우가 많다. 그러나 법 제8조 제1항 후단은 경매신청 등기 전 대항요건 구비를 명시적 전제로 한다.
• 확정일자와 대항요건을 혼동해 '확정일자 없이도 최우선변제 가능'이라는 부분만 기억하고 대항요건까지 불필요하다고 잘못 확장하는 경우가 있다.