〈종합〉

전속중개계약의 유효기간·보존기간·의뢰인 협조의무·위약금 규정을 종합적으로 묻는 문항으로, 유효기간 내 거래 상대방이 '다른 개업공인중개사'인지 '甲이 스스로 발견한 상대방'인지에 따라 의뢰인의 책임(전액 위약금 vs 비용 50% 지급)이 달라진다는 점이 핵심이다.

• 선지별로 전속중개계약의 유효기간(원칙 3월, 약정 우선)·보존기간(3년)·협조의무·별도합의 가능성 등 기본 규정과 대조
• ⑤은 '스스로 발견한 상대방'과의 거래 시 책임 범위가 전액 위약금이 아니라 지출비용의 50% 범위 지급임을 확인하여 틀린 선지로 판별

〈정답 ⑤〉

전속중개계약 유효기간 내에 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는 중개보수 전액이 아니라, 개업공인중개사가 그 중개대상물의 거래를 위하여 지출한 비용을 중개보수의 50% 범위 내에서 지급하면 된다.

• 시행령상 유효기간 내 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 개업공인중개사가 지출한 비용을 중개보수의 50% 범위에서 지급 — 전액 위약금이 아님
• 중개보수 전액을 위약금으로 지급해야 하는 경우는 유효기간 내에 다른 개업공인중개사를 통해 거래하거나 의뢰인이 스스로 거래를 성립시킨 것처럼 꾸며 거래한 경우 등에 한정됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 전속중개계약의 유효기간은 원칙적으로 3개월이지만, 당사자가 다르게 약정하면 그 약정이 우선한다. 4개월로 정해도 유효하다.
• ② ○ 전속중개계약서는 공인중개사법 제23조 제2항에 따라 국토교통부령으로 정하는 기간, 즉 3년간 보존해야 한다.
• ③ ○ 전속중개계약 표준서식에는 중개의뢰인이 개업공인중개사의 확인·설명의무 이행에 협조해야 한다는 내용이 포함되어 있다.
• ④ ○ 전속중개계약서에 정하지 않은 사항은 당사자인 甲과 乙이 합의하여 별도로 정할 수 있다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 전속중개계약의 유효기간 내에 甲이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우, 甲은 乙이 중개행위를 위하여 지출한 비용을 중개보수의 50퍼센트 범위 내에서 지급해야 한다.

〈함정〉

• 유효기간 내 '다른 개업공인중개사'를 통한 거래(중개보수 전액 위약금)와 '甲이 스스로 발견한 상대방'과의 거래(지출비용 50% 범위 지급)를 혼동하기 쉽다 — 누구를 통해 거래했는지로 구분해야 한다.
• 유효기간을 3월보다 짧거나 길게 약정하면 무효라고 착각하기 쉽지만, 약정이 있으면 그 약정에 따르므로 4개월도 유효하다.