〈종합〉

일반중개계약과 전속중개계약의 차이(정의·서식·정보공개·통지의무·위반효과)를 뒤섞어 놓고 옳은 서술 하나를 고르는 문항이다. 전속중개계약에만 부과되는 의무를 일반중개계약에도 있는 것처럼 서술해 혼동을 유도한다.

• ①·②·③은 전속중개계약에만 있는 정의·정보공개·통지의무를 일반중개계약의 것으로 뒤바꿔 서술한 오류인지 축별로 대조한다.
• ④는 법정서식 미사용이 업무정지 사유에 해당하는지 위반효과를 확인한다.
• ⑤는 두 표준서식에 공통으로 들어가는 기재사항(보수 과다수령 시 환급 조항)인지 확인한다.

〈정답 ⑤〉

국토교통부가 정한 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서 모두, 개업공인중개사가 중개보수를 법정 한도보다 과다하게 받은 경우 그 차액을 반환한다는 조항을 공통으로 두고 있다.

• 일반중개계약서·전속중개계약서 표준서식(국토교통부 정) 모두 '중개보수 과다수령 시 차액 환급' 조항을 공통 기재사항으로 두고 있다.
• 이는 계약 형태와 무관하게 중개보수 법정 한도를 넘는 초과수령을 방지하기 위한 공통 장치이므로, 서식 종류에 따라 있고 없고가 갈리지 않는다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 특정 개업공인중개사 한 명에게만 의뢰하도록 한정하는 계약은 일반중개계약이 아니라 전속중개계약의 정의다(법 제23조 제1항). 일반중개계약은 여러 개업공인중개사에게 동시에 의뢰할 수 있는 계약이다.
• ② ✕ 부동산거래정보망 등에 중개대상물 정보를 공개할 의무는 전속중개계약을 체결한 경우에만 발생한다(법 제23조 제3항). 일반중개계약에는 이러한 정보공개 의무가 없다.
• ③ ✕ 2주일에 1회 이상 문서로 업무처리상황을 통지할 의무는 전속중개계약에만 부과되는 의무다. 일반중개계약에는 이런 통지의무 규정이 없다.
• ④ ✕ 전속중개계약은 국토교통부령으로 정한 법정서식(계약서)에 의하여야 한다(법 제23조 제2항). 이 법정서식을 사용하지 않고 전속중개계약을 체결하면 업무정지 사유에 해당한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 전속중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하기 위해 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.
• ② ✎ 개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인이 비공개를 요청하지 않은 경우, 부동산거래정보망에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 한다.
• ③ ✎ 개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.
• ④ ✎ 개업공인중개사가 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결한 행위는 업무정지 사유에 해당한다.

〈함정〉

• 일반중개계약에도 정보공개·2주 1회 통지 의무가 있는 것으로 오인하기 쉽다 — 이 두 의무는 전속중개계약에만 부과된다.
• ①처럼 전속중개계약의 정의를 일반중개계약의 정의로 뒤바꿔 서술하는 함정에 유의 — 여러 명 의뢰 가능이 일반, 1인 한정이 전속이다.