〈종합〉

일반중개계약과 전속중개계약의 서식·유효기간·보존기간·위약금 규정을 축별로 뒤섞어 옳은 것을 고르는 문항이다. 전속중개계약에만 있는 강제규정(법정서식, 보존 3년, 위약금 50%)과 일반중개계약의 임의성을 정확히 구별해야 한다.

• 각 선지가 일반/전속 중 어느 계약 유형의 규정인지 먼저 구분한다
• 전속중개계약의 3개월 유효기간이 '약정 시 예외'를 허용하는 임의규정인지 확인한다
• 위약금 규정에서 '중개보수 전액'인지 '50% 범위'인지 숫자를 대조한다
• 서명·날인 의무자가 '소속공인중개사가 있으면 항상'인지 '해당 중개행위를 한 소속공인중개사'인지 확인한다

〈정답 ②〉

국토교통부장관이 정한 일반중개계약서 표준서식(공인중개사법 제22조, 시행규칙 별지서식)이 존재한다. 다만 이 서식의 사용은 강제가 아니라 의뢰인이 요청하면 그에 따라 작성해주는 임의 서식이라는 점만 다를 뿐, '표준서식이 정해져 있는지' 자체는 옳다.

• 공인중개사법 제22조: 중개의뢰인은 개업공인중개사에게 위치·규모, 거래예정가격, 중개보수, 기타 준수사항을 기재한 일반중개계약서 작성을 '요청할 수 있다'는 임의규정
• 일반중개계약서는 국토교통부령(시행규칙)에 별지 표준서식이 마련되어 있어, 전속중개계약처럼 법정서식 강제는 아니지만 표준서식 자체는 존재함
• 이 표준서식 존재 여부가 전속중개계약의 '법정서식 강제' 구조와 구별되는 지점

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 일반중개계약서는 甲의 요청이 있을 때 작성하는 임의 서식이고, 그 보존기간 3년 규정은 전속중개계약서에만 있다(제23조 제2항). 일반중개계약서에는 보존기간 규정이 없다.
• ③ ✕ 전속중개계약서는 법정서식에 의해야 하는 것은 맞지만(제23조 제2항), 서명·날인 의무자는 개업공인중개사와 해당 중개행위를 한 소속공인중개사이지, 소속공인중개사가 있으면 무조건 함께 서명·날인해야 하는 것이 아니다. 해당 전속중개계약을 실제로 담당한 소속공인중개사가 있는 경우에 한해 함께 서명·날인한다.
• ④ ✕ 전속중개계약의 유효기간은 원칙적으로 3개월이지만 이는 당사자 간 약정이 없을 때의 기준이다. 甲과 乙이 별도로 약정하면 3개월을 초과하는 기간도 정할 수 있다.
• ⑤ ✕ 의뢰인이 유효기간 내 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 위약금 전액이 아니라, 중개보수에 해당하는 금액의 50% 범위 내에서 개업공인중개사가 소요한 비용을 지급하면 된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲의 요청에 따라 乙이 일반중개계약서를 작성한 경우에도 그 계약서의 보존기간에 관한 법령상 규정은 없다.
• ③ ✎ 전속중개계약은 법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 乙이 서명 및 날인하되 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우 그 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 한다.
• ④ ✎ 전속중개계약의 유효기간은 원칙적으로 3개월이나, 甲과 乙이 별도로 약정하는 경우에는 그 약정한 기간에 따른다.
• ⑤ ✎ 전속중개계약을 체결한 甲이 그 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수의 50% 범위 내에서 乙이 중개행위를 위하여 소요한 비용을 지급해야 한다.

〈함정〉

• 전속중개계약 유효기간을 '약정이 있어도 3개월 초과 불가'로 단정하는 함정 — 3개월은 약정이 없을 때의 기본값이고 약정이 있으면 약정이 우선한다
• 일반중개계약과 전속중개계약의 '서식 강제성'을 뒤바꾸는 함정 — 일반은 표준서식은 있으나 사용이 임의이고, 전속은 법정서식 사용이 의무