〈종합〉

중개대상물 확인·설명의무의 시기·범위·제재를 조문과 판례로 묻는 문항으로, 근저당권의 '채권최고액'과 '실제 피담보채무액'을 구분하는 판례 법리가 핵심 함정이다.

• 각 선지를 확인·설명서 작성절차(①), 판례상 조사범위(②·③·④), 제재수단(⑤)으로 분류해 조문·판례와 대조
• ②의 근저당 관련 서술을 채권최고액 조사의무와 실제 피담보채무액 조사의무 여부로 나누어 검토

〈정답 ②〉

근저당권이 설정된 물건을 중개할 때 확인·설명 의무는 등기부에 나오는 채권최고액을 조사·확인해 설명하는 데 그치고, 실제 피담보채무액까지 조사·확인해 설명할 의무는 판례상 인정되지 않는다.

• 공인중개사법 제25조 제1항은 '해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계'를 조사·확인하여 설명하라고 하는데, 근저당권의 권리관계는 등기사항증명서에 기재된 채권최고액으로 파악하는 것으로 충분
• 판례는 근저당권이 설정된 경우 개업공인중개사에게 등기된 채권최고액을 조사·확인하여 설명할 의무는 인정하지만, 실제 채무자가 실제로 부담하는 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 인정하지 않음
• 실제 피담보채무액은 당사자 간 내부관계에 불과해 개업공인중개사가 통상적인 조사로 파악하기 어렵다는 점이 근거

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 확인·설명서를 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 한다 — 공인중개사법 제25조 제3항.
• ③ ○ 중개대상물의 범위를 벗어난 물건·권리·지위를 중개하더라도 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하고 설명할 의무를 진다는 것이 판례의 태도다.
• ④ ○ 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 그것이 의뢰인의 계약체결 여부 판단에 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다는 것이 판례 법리다.
• ⑤ ○ 개업공인중개사가 성실·정확하게 확인·설명을 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 경우 500만원 이하의 과태료 부과사유에 해당한다 — 공인중개사법 제51조 제2항 제1호의6.

〈선지교정〉

• ② ✎ 甲은 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 등기된 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 되고 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무는 없다.

〈함정〉

• 근저당권 설명의무를 '실제 피담보채무액'까지로 확대해 서술하는 함정 — 판례상 채권최고액 조사·확인으로 충분하고 실제 채무액까지 조사할 의무는 없음
• 개업공인중개사의 확인·설명 위반 제재를 업무정지나 자격정지로 착각하는 함정 — 개업공인중개사는 500만원 이하 과태료, 자격정지는 소속공인중개사에 대한 제재