〈종합〉

매수신청대리인 등록규칙상 대상물·등록기관·등록주체·대리권 범위·직접출석 의무 등을 종합적으로 묻는 문항으로, 각 선지의 세부 요건을 정확히 알고 있는지를 확인한다.

• 대상물 범위, 등록기관, 등록주체, 대리권 범위(포함행위), 직접출석 의무 등 각 쟁점을 선지별로 대응시켜 소거
• 직접출석 의무는 매각장소·집행법원에 본인이 출석해야 한다는 원칙으로 바로 확인

〈정답 ⑤〉

매수신청대리행위는 기일입찰의 매각장소나 집행법원에 개업공인중개사 본인이 직접 출석해서 해야 하는 행위다. 중개보조원 등을 통한 대리출석은 허용되지 않는다.

• 매수신청대리인은 매수신청대리행위를 하는 경우 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 함(직접출석 의무)
• 이는 기일입찰 방법에 의한 매각기일에 적용되며, 중개보조원 등을 통한 대리출석은 인정되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 매수신청대리 대상물은 토지·건물 그 밖의 토지의 정착물 등으로 정해지며, 미등기건물이라 해서 대상에서 제외되지 않는다. 등기 여부는 대상물 판단 기준이 아니다.
• ② ✕ 공유자의 우선매수신고로 차순위매수신고인 지위를 갖게 된 경우, 그 지위를 포기하는 행위는 대리권의 범위에 속하는 대리행위 중 하나로 다뤄진다. 즉 대리권 범위 밖의 행위가 아니다.
• ③ ✕ 매수신청대리인 등록을 할 수 있는 자는 법원행정처장이 정하는 요건을 갖춘 개업공인중개사(중개사무소 개설등록을 한 자)이며, 소속공인중개사는 그 등록의 주체가 될 수 없다.
• ④ ✕ 매수신청대리인이 되려는 개업공인중개사는 관할 지방자치단체가 아니라 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장(또는 그가 지정하는 법원행정처 등록기관)에게 매수신청대리인 등록을 해야 한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 미등기건물도 매수신청대리의 대상물이 될 수 있다.
• ② ✎ 공유자의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위는 매수신청대리권의 범위에 속한다.
• ③ ✎ 소속공인중개사는 매수신청대리인으로 등록할 수 없다.
• ④ ✎ 매수신청대리인이 되려면 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다.

〈함정〉

• 직접출석 의무를 '중개보조원이 대리출석해도 된다'는 식으로 바꿔 내는 함정 — 본인(개업공인중개사)이 매각장소·집행법원에 직접 출석해야 함을 기억할 것
• 매수신청대리인 등록기관을 '지방자치단체의 장'으로 바꿔 내는 함정 — 등록기관은 지방법원장 계통이다
• 대리권 범위 7가지 중 무엇이 포함/제외되는지 헷갈리게 하는 함정 — 차순위매수신고인 지위 포기는 범위에 포함됨