〈종합〉

매수신청대리인이 경매절차의 권리분석을 위임인에게 설명하는 형식으로, 저당권·전세권·지상권·유치권이 매각으로 소멸하는지 매수인이 인수하는지를 묻는 문항이다. 최선순위 전세권의 소멸·인수 조건(배당요구 여부)을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 각 권리별로 소멸(저당권·배당요구한 최선순위 전세권)과 인수(대항력 있는 용익권·유치권)를 구분해 대응시킨다
• 최선순위 전세권 선지는 배당요구 여부와 소멸·인수가 짝을 이루는지 확인해 오류를 찾는다

〈정답 ①〉

최선순위 전세권자는 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있고, 배당요구를 한 경우에 한해 전세권이 매각으로 소멸한다. 배당요구가 없어도 우선변제를 받는다는 서술 자체가 원칙과 반대다.

• 최선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리이지만, 전세권자가 배당요구를 하면 그때 소멸하고 배당절차에서 우선변제를 받는다(민사집행법 제91조 취지)
• '배당요구 없이도 우선변제'라는 전제 자체가 성립하지 않는다 — 배당요구를 해야 우선변제도 받고 전세권도 소멸한다
• 배당요구를 하지 않으면 전세권은 소멸하지 않고 매수인이 그대로 인수하므로, 소멸과 배당요구는 짝을 이뤄 판단해야 한다

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 유치권은 경매개시결정 기입등기 전에 성립했다면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수한다. 매수인은 유치권자에게 그 담보하는 채권을 변제할 책임을 지므로, 유치권자는 매수인에게도 유치권으로 대항할 수 있다.
• ③ ○ 지상권이 최선순위, 즉 그보다 앞서는 저당권·압류 등이 없어 매각으로도 소멸시킬 근거가 없는 상태라면 대항력이 있으므로 매수인이 그대로 인수한다. 저당권처럼 순위와 무관하게 항상 소멸하는 권리와는 다르다.
• ④ ○ 저당권은 선순위든 후순위든, 누가 경매를 신청했는지와 무관하게 매각으로 항상 소멸한다. 후순위 저당권자가 신청한 경매라도 선순위 저당권 역시 함께 소멸하고 그 채권은 배당절차에서 처리된다.
• ⑤ ○ 집행법원은 채권자들의 배당요구를 받기 위해 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해서 공고한다. 배당요구는 이 종기까지 해야 배당에 참가할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 최선순위의 전세권자는 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있으며, 이때 전세권은 매각으로 소멸한다.

〈함정〉

• 최선순위 전세권의 소멸·인수 조건을 반대로 외우는 경우: '배당요구를 하면 소멸, 안 하면 인수'인데 이를 뒤집어 배당요구 없이도 우선변제·소멸된다고 착각하기 쉽다.
• 유치권을 저당권처럼 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 오해하는 경우 — 유치권은 매수인이 인수하며 매수인은 변제책임만 진다.
• 저당권은 경매를 신청한 채권자의 순위와 무관하게 선·후순위 불문 전부 소멸한다는 점을 놓치고 후순위 신청 경매에서 선순위 저당권이 인수된다고 오인하는 경우.