〈종합〉

토지거래허가구역 내 매매계약이 허가 전에는 유동적 무효 상태에 놓인다는 법리를 알고 있는지, 그리고 그 상태에서 해제·무효 주장 같은 개별 청구권의 인정 여부를 판례 기준으로 정확히 구분할 수 있는지를 묻는 문항이다.

• ㄱ은 법 제11조 제6항 문언 그대로이므로 옳음을 바로 확인
• ㄴ은 유동적 무효 상태에서 아직 이행의무가 발생하지 않았다는 점을 근거로 채무불이행 해제 불가 판례를 적용해 틀림을 판단
• ㄷ은 확정적 무효로 전환된 이후 귀책사유 있는 당사자도 무효 주장이 가능하다는 판례를 적용해 옳음을 판단

〈정답 ③〉

토지거래허가구역 내 매매계약은 허가를 받기 전까지는 효력이 발생하지 않는 '유동적 무효' 상태에 있고, 이 무효가 확정된 경우에는 무효를 야기한 데 일부 귀책사유가 있는 당사자라도 그 무효를 주장할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 - 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니함(ㄱ의 근거)
• 판례상 유동적 무효 상태의 계약이 확정적 무효로 전환된 경우, 그 원인에 일부 책임이 있는 당사자도 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하지 않는다고 봄(ㄷ의 근거) - 유동적 무효는 강행법규 위반의 효과이므로 귀책 유무와 무효 주장 가부는 별개 문제

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 허가를 받기 전에는 계약상 채무 자체가 아직 유효하게 발생한 상태가 아니어서 이행의무가 없다. 이행할 의무가 없으니 이행하지 않았다고 해서 채무불이행이 성립할 수 없고, 따라서 채무불이행을 이유로 한 계약 해제도 할 수 없다는 것이 판례 태도다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 허가를 받기 전에 당사자는 매매계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

〈함정〉

• 허가 전 상태를 '무효'로만 알고 있으면 ㄴ을 '이미 무효인 계약이니 해제도 가능하지 않을까' 식으로 헷갈리기 쉽다. 하지만 유동적 무효는 아직 이행의무가 생기지 않은 상태라 채무불이행 자체가 성립하지 않으므로 해제도 불가능하다는 점을 구분해야 한다.
• 확정적 무효에 귀책사유가 있으면 무효 주장이 금지될 것 같다는 직관이 있지만, 판례는 이를 신의칙 위반으로 보지 않고 귀책 있는 당사자도 무효 주장을 허용한다.