〈종합〉

주택임대차보호법의 적용범위(미등기 전세 준용, 주거용 판단기준)와 소액임차인 최우선변제권의 배당요구 필요 여부를 묻는 이론·판례 결합형 문항이다.

• ㄱ은 미등기 전세 준용 규정(제12조)으로 옳은지 확인
• ㄴ은 주거용 건물 판단기준이 공부상 표시인지 실제 용도인지 판례로 확인
• ㄷ은 확정일자 불요와 배당요구 필요 여부를 구분해 확인
• 틀린 보기 ㄴ·ㄷ을 묶어 정답 조합 도출

〈정답 ④〉

ㄴ의 주거용 건물 판단은 공부상 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 하고, ㄷ의 소액보증금반환채권도 확정일자와 무관하게 최우선변제를 받지만 배당요구는 별도로 해야 하는 배당요구채권이라는 점에서 두 보기 모두 틀렸다.

• 주거용 건물 여부는 임대차목적물의 실제 용도로 판단하고 공부상 표시만으로 정하지 않는다는 것이 판례의 입장이다
• 임차권등기가 없는 상태의 소액임차인이 최우선변제를 받으려면 확정일자는 필요 없지만 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하므로, 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ○ 주택임대차보호법은 미등기 전세계약에도 준용되며, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 본다(제12조). 등기된 전세권이 아니라는 이유로 보호에서 제외되지 않는다.

〈함정〉

• 주거용 여부를 등기부·건축물대장 등 공부상 표시로만 판단한다고 착각하기 쉽다 — 판례는 실제 사용 용도를 기준으로 한다
• 최우선변제권이 확정일자 없이도 인정된다는 점 때문에 배당요구도 필요 없다고 오해하기 쉽다 — 확정일자 불요와 배당요구 불요는 별개이며, 배당요구는 반드시 해야 한다