〈종합〉

공인중개사법 제3조와 시행령이 정한 중개대상물 4종(토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장·광업재단)의 범위를 판례 사례에 대입해 O/X를 가리는 문제다. 근저당권 피담보채권이나 무형의 권리금 같은 '물건이 아닌 것'을 걸러내는 게 핵심이다.

• 보기별로 법정 4종(토지·정착물·입목·공장/광업재단) 중 무엇에 해당하는지 대입
• 금전채권·무형의 재산적 가치처럼 물건·재산권 자체가 아닌 것을 우선 소거
• 동·호수 특정+분양계약 체결 아파트는 판례상 건축물에 준해 인정되는 점 확인

〈정답 ②〉

동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트는 장차 건축될 특정 건축물로서 중개대상물에 해당하고, 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권보존등기된 입목도 시행령이 정한 중개대상물에 해당한다.

• ㄴ: 아직 완성 전이라도 동·호수가 특정되고 분양계약이 체결되어 특정 건물로 확정되면 판례상 '건축물'에 준하여 중개대상물로 인정된다.
• ㄷ: 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 공인중개사법 제3조 제3호·시행령 제2조가 정한 중개대상물 4종 중 하나로 명시되어 있다.

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 근저당권이 설정된 피담보채권은 금전채권 그 자체다. 토지·건축물도 아니고 시행령이 정한 재산권(입목·공장재단·광업재단)도 아니어서 중개대상물이 될 수 없다.
• ㄹ ✕ 점포 위치에 따른 영업상 이점, 즉 권리금 같은 무형의 재산적 가치는 특정한 물건이나 배타적으로 귀속되는 권리가 아니라 영업 활동에 부수하는 사실상 이익에 불과해 중개대상물이 아니다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권은 중개대상물에 해당하지 않는다.
• ㄹ ✎ 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 근저당권이 설정되어 있어도 부동산 자체는 중개대상물성이 유지되는데, 이를 '피담보채권'까지 확장해 중개대상물로 오인하기 쉽다 — 대상은 부동산이지 금전채권이 아니다.
• 분양권처럼 특정 동·호수가 정해진 아파트는 미완성이어도 중개대상물로 인정되지만, 대토권·입주권처럼 '지위'에 불과한 것과 혼동하면 안 된다.
• 권리금은 실무상 거래되지만 법상 물건·재산권이 아니라는 점에서 시험은 일관되게 X로 처리한다.