〈종합〉

중개보수·실비의 지급요건과 지급시기, 조례 적용 기준 등 제32조 관련 세부 규정을 종합적으로 확인하는 문항이다.

• 각 선지를 제32조의 개별 항목(보수청구권 소멸요건, 협의 요율한도, 지급시기, 관할조례 기준, 실비청구권)에 하나씩 대응시켜 검증
• 특히 소재지 불일치 시 기준이 되는 조례가 '중개사무소 소재지'인지 '중개대상물 소재지'인지를 구분해 정답을 특정

〈정답 ④〉

중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면, 중개보수는 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례 기준을 따른다.

• 공인중개사법 제32조 제4항 - 주택 중개보수·실비의 한도는 시·도 조례로 정함(국토교통부령이 정하는 범위 안에서)
• 조례 적용 기준은 개업공인중개사가 등록한 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례이지, 중개대상물이 있는 곳의 조례가 아니다
• 선지는 이를 반대로 서술해 '중개대상물의 소재지를 관할하는 시·도의 조례'라고 했으므로 틀린 설명이다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 받을 수 없다.
• ② ○ 주택 중개보수는 쌍방 각각으로부터 받되, 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다 — 제32조 제4항.
• ③ ○ 보수 지급시기는 당사자 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이다. 거래계약 체결일이 아니라는 점이 자주 출제된다.
• ⑤ ○ 권리관계 등 확인이나 계약금등 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 보수와 별도로 의뢰인에게 청구할 수 있다 — 제32조 제2항.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 중개대상물인 주택의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개보수는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라야 한다.

〈함정〉

• 소재지 불일치 시 기준을 '중개대상물 소재지'로 착각하기 쉬운데, 실제 기준은 개업공인중개사의 '중개사무소 소재지' 관할 조례다.
• 지급시기를 '거래계약 체결일'로 잘못 기억하는 경우가 많다 — 약정이 없으면 '거래대금 지급완료일'이 기준이다.