〈종합〉

주택 임대차계약 신고제도의 대상 금액(6천만원·30만원 초과), 적용지역(광역시·경기도 관할 군 포함), 신고주체(공동신고 원칙·국가등 단독), 갱신계약 예외를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 각 선지의 사실관계를 신고대상 금액(초과 여부)·적용지역·신고주체 요건에 하나씩 대입해 소거
• 금액이 정확히 경계값인지 초과인지부터 확인
• 도의 군인지 광역시·경기도의 군인지로 지역요건 판별
• 일방이 국가등인지, 갱신계약인지에 따라 신고주체·대상 여부를 재확인

〈정답 ④〉

보증금·차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상에서 제외된다는 시행령 규정 그대로다.

• 시행령 제4조의3 제1항 괄호 부분 — 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 신고대상 임대차 계약에서 제외된다고 명시
• C광역시 D군은 광역시 관할 군이므로 적용지역이지만, 이 사안은 금액 변동 없는 순수 갱신이라 지역·금액 요건을 따질 필요 없이 신고 대상 자체가 아니다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 특별자치시도 적용지역(법 제6조의2 제2항, 시행령 제4조의3 제2항)이지만, 보증금 6천만원·월차임 30만원은 '초과'가 아니라 정확히 경계값이라 신고 대상이 아니다.
• ② ✕ B시는 시행령상 적용지역이고, 월 차임 40만원은 30만원을 초과하므로 신고 대상이다. 보증금이 5천만원으로 6천만원 이하라도 차임 요건만 충족하면 대상이 된다.
• ③ ✕ 임대차계약당사자 중 일방이 지방공사 등 국가등에 해당하면 그 국가등이 단독으로 신고하도록 정해져 있다(법 제6조의2 제1항 단서). 자연인과 공동신고를 하는 것이 아니다.
• ⑤ ✕ 주택 임대차계약 신고는 계약당사자가 공동으로(또는 국가등·단독으로) 하는 것이고, 매매거래신고와 달리 개업공인중개사에게는 신고의무가 부여되어 있지 않다.

〈선지교정〉

• ① ✎ A특별자치시 소재 주택으로서 보증금이 6천만원이고 월 차임이 30만원으로 임대차계약을 신규 체결한 경우 신고 대상이 아니다.
• ② ✎ B시 소재 주택으로서 보증금이 5천만원이고 월 차임이 40만원으로 임대차계약을 신규 체결한 경우 신고 대상이다.
• ③ ✎ 자연인 甲과 「지방공기업법」에 따른 지방공사 乙이 신고 대상인 주택 임대차계약을 체결한 경우 乙이 단독으로 신고하여야 한다.
• ⑤ ✎ 개업공인중개사가 신고 대상인 주택 임대차계약을 중개한 경우에도 해당 개업공인중개사는 신고의무가 없다.

〈함정〉

• 경계값(6천만원·30만원)을 '초과' 요건 없이 신고 대상으로 착각하기 쉽다 — 정확히 그 금액이면 대상이 아니다.
• 도 관할 군은 적용지역이 아니지만 광역시·경기도 관할 군은 적용지역이라는 점을 헷갈리기 쉽다.
• 매매거래신고에서는 개업공인중개사에게도 신고의무가 있는 경우가 있어(신고의무자 특례) 임대차신고에도 같은 의무가 있다고 오인하기 쉽다.