〈종합〉

주택임대차의 대항력·우선변제권·최우선변제권·전세권 병행의 효과를 하나의 사례에 엮어 옳은 설명을 고르게 한 종합형 문항이다.

• 대항요건(인도+주민등록)의 구비 방식과 그 예외를 먼저 정리한다
• 대항요건과 저당권 등기의 선후관계로 매각 시 임차권 소멸 여부를 판단한다
• 최우선변제권과 대항력의 소멸 여부를 서로 혼동하지 않는다

〈정답 ④〉

소액임차인의 최우선변제권은 보증금 중 일정액을 우선해서 받을 권리일 뿐, 선순위 저당권이 실행되어 매각이 이루어지면 그 임차권 자체는 대항력 유무와 관계없이 소멸한다.

• 대항력 있는 임차권만 매수인에게 존속을 주장할 수 있고, 甲의 저당권이 丙의 대항요건 구비보다 먼저 설정되었다면 丙은 매수인에게 대항할 수 없는 임차인이다
• 최우선변제권은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 배당받는 권리(주택임대차보호법 제8조)일 뿐, 대항력이 없는 임차권을 존속시켜주는 제도가 아니다
• 선순위 저당권이 실행되어 매각되면 대항력 없는 임차권은 소액임차인 여부와 무관하게 소멸한다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 주택의 인도와 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 동거 자녀 등 가족의 주민등록으로도 갖출 수 있다고 본다. 따라서 자녀 명의로 이전해도 대항력은 인정된다.
• ② ✕ 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항). 등기를 마친 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖추지 않아도 대항력이 인정된다.
• ③ ✕ 보증금반환채권을 담보할 목적으로 설정된 전세권을 선의의 제3자가 양수하면, 임대인은 그 전세권의 부기등기 등으로 나타나지 않는 연체차임 공제 사유를 들어 그 제3자에게 대항할 수 없다.
• ⑤ ✕ 甲의 저당권이 丙의 임대차보다 먼저 설정되어 있었으므로, 후순위 채권자인 丁의 신청에 의한 경매라도 매각이 이루어지면 선순위 저당권인 甲의 저당권은 소멸하고 그보다 후순위인 丙의 임차권 역시 대항력을 갖추지 못한 경우 함께 소멸한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정된다.
• ② ✎ 丙이 부동산임대차 등기를 한 때에는 X주택의 인도와 주민등록 이전이 없더라도 대항력이 인정된다.
• ③ ✎ 乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 없다.
• ⑤ ✎ 丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸한다.

〈함정〉

• 최우선변제권(보증금 일부를 먼저 배당받는 권리)과 대항력(경매 후에도 임차권이 존속하는 힘)을 같은 것으로 혼동하면 ④를 옳은 진술로 잘못 판단하게 된다
• 경매를 신청한 채권자가 후순위(丁)라도, 매각으로 인해 선순위 저당권(甲)까지 함께 소멸한다는 소제주의 원칙을 놓치면 ⑤를 옳다고 오판할 수 있다
• 전세권을 부기등기 없이 병행 설정한 경우 임대인이 선의의 양수인에게 연체차임 공제를 주장할 수 없다는 판례 법리를 반대로 기억하면 ③을 옳다고 착각한다