〈종합〉

건물소유를 목적으로 한 토지임대차에서 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인의 범위를 판례 사안별로 골라내는 문항이다. 무허가건물·전득자·지상권자로부터의 임차라는 세 가지 변형 사례에 대해 매수청구권 인정 여부를 정확히 아는지를 묻는다.

• 각 보기를 민법 제643조의 요건(건물소유 목적 토지임대차 종료 + 지상건물 현존)에 대입
• 건물의 허가 여부·원시취득 여부는 매수청구권 요건이 아니라는 점으로 ㄱ·ㄷ 판별
• 계약상 귀책사유로 해지된 임차인은 매수청구권이 배제된다는 점으로 ㄴ 판별
• 매수청구권의 상대방은 임대차계약상 임대인이면 되고 토지소유자일 필요가 없다는 점으로 ㄹ 판별

〈정답 ⑤〉

건물소유 목적 토지임대차가 기간만료 등으로 정상 종료됐을 때 지상건물이 현존하면, 그 건물이 무허가이든 임대인이 토지소유자가 아닌 지상권자이든 임차인은 매수청구권을 행사할 수 있다.

• 민법 제643조(제283조 준용) — 건물소유 목적 토지임대차 기간만료 + 지상건물 현존 시 임차인의 매수청구권 인정
• ㄱ. 종전 임차인이 신축한 건물을 매수해 취득한 임차인도 현존 건물의 소유자인 임차인이므로 매수청구권을 행사할 수 있다 — 건물을 원시취득했는지는 요건이 아니다
• ㄷ. 건물이 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물이라도 매수청구권 행사에는 영향이 없다 — 요건은 건물의 현존 그 자체이지 허가·등기 여부가 아니다
• ㄹ. 토지소유자가 아닌 지상권자로부터 그 토지를 임차해 건물을 신축한 경우에도, 임차인은 임대인인 지상권자를 상대로 건물소유 목적 토지임대차에 따른 매수청구권을 행사할 수 있다 — 매수청구권의 상대방은 임대차계약상의 임대인이면 되고 그가 토지소유자일 필요는 없다

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 차임연체 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다. 매수청구권은 기간만료 등 정상적인 임대차 종료를 전제로 하는 권리다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다.

〈함정〉

• 무허가·미등기 건물이라 매수청구가 안 된다고 오인하기 쉽다 — 건물이 존재한다는 사실 자체가 요건이지 허가·등기 여부는 무관하다.
• 임차인의 귀책사유(차임연체)로 계약이 해지된 경우와 기간만료로 정상 종료된 경우를 구별해야 한다 — 전자는 매수청구권이 배제된다.
• 임대인이 토지소유자가 아닌 지상권자라는 점 때문에 매수청구권이 안 될 것 같지만, 매수청구권의 상대방은 계약상 임대인이면 충분하다는 점을 놓치기 쉽다.