〈종합〉

임차권등기명령 제도의 집행요건과 등기 후 효력(대항력·우선변제권 유지, 후순위 임차인의 최우선변제권 배제, 이행 순서)을 종합적으로 검증하는 보기 조합형 문항이다.

• ㄱ은 임차권등기명령 집행에 임대인 송달이 필요한지를 판례로 확인
• ㄴ·ㄷ은 법 제3조의3 제5항·제6항의 등기 후 효력 조문으로 대조
• ㄹ은 보증금반환의무와 말소의무의 이행 순서(선이행 여부)로 판단

〈정답 ④〉

임차권등기 이후 새로 임차한 자는 소액보증금 최우선변제권을 갖지 못하고(법 제3조의3 제6항), 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며(같은 조 제5항), 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 등기말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 판례 법리가 모두 옳아 ㄴ·ㄷ·ㄹ이 정답이다.

• 법 제3조의3 제6항 — 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 자는 제8조 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없음
• 법 제3조의3 제5항 단서 — 임차권등기 이전에 이미 대항력·우선변제권을 취득한 경우 그 등기 이후 대항요건(점유·전입)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않음
• 임차권등기명령 제도의 취지상 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행 관계가 아니라, 임대인의 반환의무가 선이행되어야 함(임대인이 이행지체에 빠진 경우 임차인은 등기말소를 먼저 할 의무 없음)

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 신청에 대한 재판이나 이의신청 절차는 민사집행법의 가압류 규정을 준용하지만, 임차권등기명령의 집행 자체는 법원의 결정만으로 이루어지고 임대인에게 결정문이 송달되는 것을 집행의 요건으로 하지 않는다는 것이 판례 태도다. 임대인에 대한 송달을 집행 요건으로 요구하면 임대인이 송달을 회피할 경우 임차인 보호가 무력화되므로, 통상의 가압류와 달리 취급된다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 법원의 임차권등기명령은 甲에게 송달되지 않더라도 집행할 수 있다.

〈함정〉

• '대항요건을 상실하면 대항력이나 우선변제권 중 일부만 유지된다'는 식으로 쪼개 놓는 함정 — 법 제3조의3 제5항은 대항력·우선변제권 둘 다 그대로 유지된다고 규정한다.
• 등기 후 새로 입주한 임차인이 최우선변제권을 '가진다'로 뒤집어 내는 함정 — 제6항은 명확히 '우선변제를 받을 권리가 없다'고 배제한다.
• 등기말소의무와 보증금반환의무를 동시이행 관계로 오인하는 함정 — 임대인의 반환의무가 선이행되어야 하므로 임대인이 지체 중이면 임차인이 먼저 말소해 줄 필요가 없다.