甲이 乙로부터 乙 소유의 X주택을 2020. 1. 매수하면서 그 소유권이전등기는 자신의 친구인 丙에게로 해 줄 것을 요구하였다(이에 대한 丙의 동의가 있었음). 乙로부터 X주택의 소유권이전등기를 받은 丙은 甲의 허락을 얻지 않고 X주택을 丁에게 임대하였고, 丁은 X주택을 인도받은 후 주민등록을 이전하였다. 그런데 丁은 임대차계약 체결 당시에 甲의 허락이 없었음을 알고 있었다. 이에 대하여 개업공인중개사가 丁에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 丙은 X주택의 소유권을 취득할 수 없다.
- ② 乙은 丙을 상대로 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ③ 甲은 乙과의 매매계약을 기초로 乙에게 X주택의 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ④ 丁은 甲 또는 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 丙은 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없지만, 甲은 그 계약의 무효를 주장할 수 있다. ✔
해설 보기
〈종합〉
3자간 등기명의신탁 사례에서 매도인·신탁자·수탁자·임차인 각각의 법률관계를 부동산실명법 제4조에 비추어 정확히 짚어낼 수 있는지를 묻는 문항이다.
- 신탁 유형이 계약명의신탁이 아니라 신탁자가 직접 매도인과 계약한 3자간 등기명의신탁임을 먼저 구분
- 제4조 제1항·제2항으로 명의신탁약정과 수탁자 등기의 무효, 매매계약 자체의 유효를 각각 확인
- 제4조 제3항의 제3자 대항불가 규정을 임차인 丁에게 적용해 임대차계약과 임차권의 효력을 판단
〈정답 ⑤〉
수탁자 丙과 임차인 丁 사이의 임대차계약은 유효하고, 丙도 甲도 그 무효를 주장할 수 없다. 부동산실명법 제4조 제3항이 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있어서다.
- 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효이지만(부동산실명법 제4조 제1항·제2항), 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(같은 조 제3항)
- 임차인 丁은 신탁관계에서 이해관계를 맺은 제3자이므로 丙·丁 간 임대차계약은 유효 — 丁이 甲의 허락 없음을 알았던 악의였다는 사정도 이 결론을 바꾸지 않음
- 따라서 丙도 임차인 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없고, 신탁자 甲 역시 무효를 주장할 수 없음 — 甲이 무효를 주장할 수 있다고 한 서술이 틀림
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 명의수탁자 명의의 등기는 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효다. 매도인이 명의신탁약정 사실을 몰랐다는 예외 사유도 없으므로 丙은 애초에 소유권을 취득하지 못한다.
- ② ○ 수탁자 명의 등기가 무효이므로 소유권은 매도인 乙에게 그대로 남아 있다. 乙은 무효인 등기를 정리하기 위해 丙을 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ③ ○ 3자간 등기명의신탁에서는 신탁자 甲이 매도인 乙과 직접 매매계약을 맺은 당사자다. 명의신탁약정만 무효일 뿐 매매계약 자체는 유효하므로 甲은 그 계약을 근거로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ④ ○ 丙·丁 간 임대차계약은 유효하게 성립하고, 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 신탁 무효가 제3자에게 대항할 수 없어 丁의 임차권 자체도 유효하다. 丁이 인도와 주민등록으로 대항력을 갖춘 이상 甲·乙 누구에게도 임차권을 주장할 수 있다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 丙과 甲 모두 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없다.
〈함정〉
- 丁이 甲의 허락 없음을 알았던 '악의'라는 사실 때문에 임차권이 부정될 것으로 착각하기 쉽지만, 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자 보호는 선의·악의를 가리지 않는다
- 명의신탁약정 무효를 '누구나' 주장할 수 있다고 생각해 신탁자 甲도 임차인에게 무효를 주장할 수 있다고 오인하기 쉬운데, 제3자에 대한 대항 불가 조항은 신탁자에게도 그대로 적용된다