〈종합〉

상가건물임대차보호법상 대항력·확정일자·정보제공요청·계약갱신거절사유·경매 시 인도의무를 묻는 종합 이론형 문항이다. 각 제도의 요건과 시점을 정확히 알고 있는지를 확인하는 데 출제 의도가 있다.

• 대항력 발생시점(인도+사업자등록 신청 다음 날)부터 확인
• 확정일자 부여기관과 정보제공요청 절차 규정을 대조
• 계약갱신요구 거절사유 각 호에 해당하는지 검토
• 경매 시 우선변제권 행사와 건물 인도가 동시이행 관계에 있음을 확인

〈정답 ⑤〉

경매로 상가건물이 매각될 때 임차인이 우선변제권에 따른 보증금을 지급받으려면 임차건물을 양수인(경락인)에게 인도해야 하는데, 이는 보증금 지급과 동시이행 관계에 있는 의무다. 보증금을 먼저 받은 뒤에 인도해도 된다는 서술은 이 동시이행 관계를 무시하고 인도의무를 배당 이후로 미루는 것이어서 틀리다.

• 임차건물의 인도는 임대인(또는 양수인)이 보증금을 지급하는 것과 동시이행 관계에 있음 — 어느 한쪽이 먼저 이행할 의무는 아님
• '보증금을 지급받은 이후에 인도하면 된다'는 서술은 인도의무를 보증금 수령보다 뒤로 미루는 것이어서, 동시이행 관계를 벗어난 표현임

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청이라는 두 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 발생한다. 신청 당일이 아니라 익일에 효력이 생긴다는 점이 핵심이다.
• ② ○ 확정일자는 등기소가 아니라 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 우선변제권을 갖추려면 대항요건에 이 확정일자를 더해야 한다.
• ③ ○ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임·보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다.
• ④ ○ 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 계약갱신요구 거절사유 중 하나다. 임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받는 것과 건물을 양수인에게 인도하는 것이 동시이행 관계에 있으므로, 보증금 지급 이후에만 인도하면 된다고 할 수는 없다.

〈함정〉

• 우선변제권에 따른 보증금 수령을 순전히 배당 이후의 절차로 여겨 인도의무를 아무 때나 이행해도 된다고 착각하기 쉽다. 그러나 인도의무는 보증금 지급의무와 동시이행 관계에 있어, 인도 없이 보증금만 먼저 받을 수는 없다.
• 대항력 발생시점을 사업자등록 신청 당일로 오인하기 쉽다. 실제로는 인도와 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 효력이 생긴다.